Переплату по налогу на недвижимость можно будет вернуть

Росреестр разработал законопроект во исполнение постановления Конституционного суда

Несоответствие кадастровой стоимости недвижимости реальной рыночной для собственников означает переплату налогов. Раньше оспорить это было затруднительно, теперь у россиян может появиться законный инструмент для исправления этой несправедливости. Проект закона, разработанный Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, вводит четкий механизм оспаривания «архивной» кадастровой стоимости. Документ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов. «Парламентская газета» выясняла, как будут работать новые правила и кто ими может воспользоваться.

Налог по завышенной стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости используется для расчета налога на имущество, земельного налога и арендной платы. Однако ее определение, как показывает практика, не всегда можно назвать корректным, иной раз она оказывается значительно выше рыночной. Раньше собственники могли оспорить только текущую кадастровую стоимость. Если же завышенная стоимость применялась несколько лет назад, вернуть переплаченные налоги было практически невозможно.

Конституционный суд признал такую ситуацию несправедливой и обязал законодателей создать механизм для оспаривания «архивных» данных (постановление КС РФ от 14 июля 2026 года № 48-П в связи с жалобами граждан Инги Бухмиллер и Антона Епифанова).

Разработанный во исполнение решения КС законопроект позволяет оспаривать кадастровую стоимость по разным мотивам. Так, если кадастровая стоимость объекта недвижимости имеет в ЕГРН статус «актуальные», собственник может подать заявление об установлении рыночной стоимости в течение шести месяцев с даты оценки, указанной в отчете.

Помимо этого, собственник сможет оспорить и устаревшие данные, когда кадастровая стоимость уже заменена новой и имеет статус «погашенная». Срок для подачи заявления — три года с момента внесения сведений в ЕГРН. При этом рыночная оценка должна быть проведена по состоянию на дату начала применения оспариваемой кадастровой стоимости.

Как это работает на практике

Для подачи заявления потребуется отчет об оценке рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком. Отчет должен быть в электронной форме и содержать выписку из ЕГРН о правах и обременениях на объект недвижимости. Заявление нужно подать в бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ для определения кадастровой стоимости.

Если рыночная стоимость устанавливается в период применения актуальных сведений, она начинает действовать с 1 января года подачи заявления. Например, если заявление подано в 2026 году, новая стоимость будет применяться с 1 января 2026 года.

Если оспаривается погашенная кадастровая стоимость, новая стоимость применяется с 1 января года, по состоянию на который проведена рыночная оценка. Это позволяет пересчитать налоги за прошлые периоды и вернуть переплату.

По мнению экспертов, законопроект восстанавливает баланс между интересами государства и налогоплательщиков, давая собственникам недвижимости реальный инструмент для защиты своих прав и восстановления справедливости.

С другой стороны, вторжение в прошлое в фискальной сфере нарушает устоявшийся хозяйственный оборот, считает финансовый аналитик Михаил Беляев. Особую тревогу у него вызывает инфляционный фактор при пересмотре кадастровой стоимости задним числом на глубину до трех лет.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в августе.