Заблуждение продавца не повод для отмены сделки с жильем

Покупатель недвижимости должен будет доказать, что не понимал значение своих действий

Простое заблуждение продавца само по себе не является достаточным основанием для признания сделки с жильем недействительной. Такие разъяснения Верховный суд России дал 1 июля в обзоре судебной практики по спорам о сделках с недвижимостью. Если же продавец оспаривает договор, ссылаясь на то, что в момент продажи не отдавал отчета своим действиям, ему придется это доказать. Уклонение от медицинской экспертизы в таком случае может привести к проигрышу дела. Подробности — в материале «Парламентской газеты».

В суде учтут добросовестное поведение

Разъяснения Верховного суда утверждены Президиумом под председательством Игоря Краснова. Документ подготовили после резонансного дела о продаже квартиры народной артистки РФ Ларисы Долиной. В августе 2024 года певица стала жертвой телефонных мошенников: злоумышленники убедили ее, что сделка проходит под контролем силовиков, и под их влиянием она продала свою квартиру в центре Москвы. Позднее Хамовнический суд столицы признал эту сделку недействительной.

Московский городской суд подтвердил это решение, а Второй кассационный суд общей юрисдикции отклонил жалобы на постановления нижестоящих инстанций. В итоге дело дошло до Верховного суда. Там встали на сторону покупателя жилья — предпринимательницы Полины Лурье, признав ее добросовестным покупателем, который не знал и не должен был знать о заблуждении певицы. Право собственности осталось за Лурье.

Теперь Верховный суд разъяснил ключевые положения, которые нижестоящие инстанции должны учитывать при рассмотрении таких споров. Если сделку оспаривают по статье 178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием заблуждения), судам нужно оценивать добросовестность второй стороны и то, могла ли она распознать это заблуждение. При этом суд должен обеспечивать равную защиту прав обеих сторон.

Если же сделку оспаривают по статье 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), необходимо доказать, что в момент подписания документов продавец действительно находился в таком состоянии. Отказ от прохождения судебно-медицинской или судебно-психиатрической экспертизы в этом случае может привести к отказу в иске.

Возврат в исходное состояние

Согласно документу, сделку, совершенную продавцом под влиянием обмана третьих лиц, можно аннулировать, но только если доказано, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане. Если сделку признают недействительной из-за обмана и стороны уже обменялись имуществом и деньгами, суд применяет двустороннюю реституцию — то есть возвращает все в исходное состояние.

По словам председателя Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галины Хованской, доказать осведомленность покупателя бывает непросто, но при хорошей доказательной базе это возможно. Депутат поддержала новые разъяснения Верховного суда.

«Это поможет отсечь различные преступные схемы. Мы знаем, что есть манипуляторы, которые втираются в доверие к пожилым людям и в корыстных целях подталкивают их к тому, чтобы по такой схеме совершить сделку, а потом отказаться. На мой взгляд, при оспаривании сделок необходимо также руководствоваться медицинскими заключениями не только на момент продажи, но и до ее совершения», — отметила Хованская.

В спорах о продаже жилья, находившегося в совместной собственности супругов, суд должен проверить, знал или должен был знать покупатель о том, что продавцу требовалось согласие второго супруга. Кроме того, в документе разъясняется, что договор дарения недвижимости могут признать подозрительной сделкой в рамках закона о банкротстве и аннулировать, если будет доказано, что дарение совершено с целью причинения вреда интересам кредиторов.