ФАС хочет снять ипотечников с крючка банкиров

Антимонопольщики намерены законодательно упростить механизм рефинансирования кредитов и досрочного погашения займа

22.09.2021 19:36

Автор: Юлия Сапрыгина

ФАС хочет снять ипотечников с крючка банкиров
  © Андрей Никеричев/АГН Москва

В 2020 году банки выдали 1,7 миллиона ипотек на общую сумму 4,3 триллиона рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю России. По оценкам экспертов, жилищные кредиты есть у 7-10 миллионов жителей страны, это от пяти до десяти процентов населения. Ипотечники — один из основных доходов банков, поэтому им выгодно держать таких клиентов на крючке. С такой практикой пора заканчивать, решили в Федеральной антимонопольной службе, где подготовили проект закона об упрощении рефинансирования ипотеки. Документ обязывает банки быстрее выдавать документы, необходимые для погашения жилищных кредитов. Сообщение об этом размещено на сайте ФАС.

Все документы за 10 дней

Потрет среднестатистического ипотечного заёмщика в России нарисовали эксперты аналитического центра ДОМ.РФ. Это семейный человек 30-35 лет с высшим образованием в должности специалиста или руководителя среднего звена. К моменту прихода в банк он имеет на руках 20-30 процентов стоимости будущей квартиры. Остальные 70-80 процентов заёмщик берёт в среднем на 20 лет, но выплачивает за восемь.

И дело совсем не в том, что россияне не умеют считать, говорят эксперты. Это своего рода страховка — от потери работы, падения доходов, наконец, той же пандемии. Чем больше срок ипотеки, тем меньше ежемесячный платёж. Но при этом выше и переплата банку. Поэтому заёмщики хотят погасить кредит побыстрее, а банки всячески этому препятствуют.

Среди самых распространённых нарушений эксперты называют отказ в досрочном погашении кредита, затягивание оформления документов, начисление дополнительных платежей, штрафов и пени.

Поэтому ФАС предложила для начала законодательно закрепить сроки выдачи банками документов, необходимых для полного досрочного погашения обязательств по ипотеке. Это:

  • не более 5 дней на выдачу информации о размере задолженности на планируемую дату погашения ипотечного кредита;
  • не более 10 рабочих дней на предоставление заёмщику закладных по кредитам, обеспеченным ипотекой жилых домов и квартир;
  • не более 10 рабочих дней для отправления в орган регистрации прав документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Эти нормы будут полезны ипотечным заёмщикам, прокомментировал «Парламентской газете» предложение ФАС председатель Союза потребителей России Пётр Шелищ. Если законодательно ограничить возможность затягивать переход заёмщика к другому кредитору, это будет стимулировать добросовестную конкуренцию банков, побуждая их предлагать лучшие условия, отметил эксперт.

«Практика затягивания оформления документов несправедлива, а значит, должна быть признана незаконной. За такие нарушения в КоАП должна быть предусмотрена административная ответственность для банков и их должностных лиц», — предложил дополнить инициативу ФАС Шелищ.

Банк для заёмщика или наоборот

Право на досрочное погашение ипотеки записано в Федеральном законе 284, который действует в России ещё с 2011 года. Если в кредитном договоре такого пункта нет, например, когда человек брал кредит раньше, то заёмщик должен оповестить банк о своём намерении погасить кредит досрочно за 30 дней. Однако часто в договорах банки исключают возможность досрочного погашения рефинансируемого долга без комиссии.

Следует обратить внимание и на распределение выплат: в тело долга и на проценты. Бывает, что первые два-три года ипотечник платит только за обслуживание кредита, при этом сумма самого долга не уменьшается. Если договор составлен на таких условиях, гасить кредит досрочно лучше в самом начале. Потом это просто не имеет смысла, так же как и рефинансирование ипотеки, ведь в другом банке, скорее всего, история с процентами повторится.

Важно также вписать в договор право как сокращать сумму платежа, так и уменьшать срок кредитования. Первый вариант удобен с точки зрения стабильности, второй — экономии.

Ещё один важный момент — дата возможного досрочного погашения. Её могут привязать к дате ежемесячного платежа или сделать произвольной: когда внесли деньги, тогда их и зачислили. От этого зависит, сколько процентов насчитают. Важно также знать, что при досрочном погашении ипотеки заёмщики могут частично вернуть себе сумму страховки: в начале года можно вернуть большую часть страховки, в конце — меньшую.

Впрочем, это всего лишь рекомендации. На самом деле банки редко подписывают с заёмщиками персональные договоры. Как правило, у них уже составлены типовые документы. Это связано в том числе и с увеличением числа ипотечных кредитов, рассказал «Парламентской газете» советник гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергей Хестанов.

«В принципе банкам нет никакого смысла идти вам навстречу, — заметил он. — Можно подать в суд, но перспективы такого разбирательства весьма туманны. По моему опыту, урегулировать многие вопросы проще с крупными банками. Мелкие компании на любые уступки идут гораздо сложнее».

При досрочном погашении проценты пересчитывает банк. Но заёмщик может проверить их, например, с помощью онлайн-калькулятора. И если он не согласен с расчётами, подать жалобу.

При этом если клиент решил сменить банк и перекредитоваться в другом месте, на переходный период, как правило, устанавливают повышенную ставку — плюс два процента годовых. Нужно учитывать и другие расходы при рефинансировании — оценка квартиры, оформление страховки и прочие, которые могут превысить 50 тысяч рублей.

Что ещё предлагают изменить

Ране ФАС предложила упростить порядок рефинансирования ипотеки, чтобы исключить дополнительные расходы. Ведь часто новые кредиторы требуют представить документы о снятии обременения с заложенного имущества. Помимо этого, иногда оформляют двойное обременение залога с согласия первого кредитора, рассказали в ФАС.

«Для получения соответствующих документов новый кредитор применяет повышенную ставку по кредиту, и, соответственно, действия первоначального кредитора связаны с затягиванием сроков по передаче новому кредитору закладных, справок и иных материалов, что приводит к повышенным расходам потребителя, вызванных не их виной», — привело ТАСС слова замруководителя ФАС Андрея Кашеварова.

Такой порядок рефинансирования заставляет клиентов либо остаться в прежнем банке, либо платить новому кредитору повышенную процентную ставку. Чтобы снизить издержки, по мнению ФАС, нужно разрешить последующую ипотеку без согласия предыдущего кредитора.

Ипотечникам надо помогать, причём адресно, сказал «Парламентской газете» первый заместитель председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Игорь Дивинский. «Смотрите, как сработала льготная ипотека: сколько многодетных смогли улучшить свои жилищные условия. При этом я понимаю недовольство банкиров, и в этом они правы, когда кто-то использует льготные условия для наживы. Поэтому я поддерживаю предложение Эльвиры Набиуллиной исключить из списка льготников города-мегаполисы: Москва, Санкт-Петербург и другие. И помогать только тем, кому это нужно», — сказал депутат.