Росреестр напомнил, что нужно сделать владельцам участков до конца дачной амнистии

После 1 марта 2031 года оформить землю и дома будет сложнее и дороже

Жилые и садовые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС и личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, можно оформить в упрощенном порядке до 1 марта 2031 года. Оформить права на землю и дачные постройки пока можно лишь по двум документам. По каким именно и почему не следует покупать участок, где на земле стоит дом, а в документах его нет, узнала «Парламентская газета».

Льготный период

«Дачная амнистия 2.0» действует до 1 марта 2031 года. Она значительно упрощает процесс регистрации прав на построенные дома и земельные участки, напомнил Росреестр. Упрощенный порядок оформления прав на дачную недвижимость распространяется на жилые и садовые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС и личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов. Для регистрации права собственности по этому порядку достаточно технического плана и правоустанавливающего документа на землю, без разрешений на строительство и уведомлений.

«Само по себе наличие дома на участке не делает его законным объектом недвижимости. В российском праве здание приобретает юридический статус только после государственной регистрации, внесения сведений в ЕГРН и оформления права собственности. Отсутствие этих данных означает, что дом, каким бы капитальным он ни казался, юридически не существует. Следовательно, объект не может быть предметом сделки, не может быть передан по наследству, использован в качестве обеспечения по кредиту и не дает владельцу прав на компенсации в случае его повреждения или изъятия земли», — пояснил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.

По его словам, значительная часть таких домов возведена без получения разрешений на строительство и в обход градостроительных требований. На землях СНТ, где до недавнего времени допускалось строительство без проекта и согласований, накопилось множество объектов, не соответствующих санитарным, противопожарным и техническим нормам, также указал Сергей Гаврилов.

«Если покупатель приобретает участок, а дом на нем не зарегистрирован, то он фактически покупает пустую землю. Никаких гарантий, что позже получится зарегистрировать здание, нет: возможны отказы в регистрации из-за нарушений отступов от границ участка, превышения допустимой этажности или иных нарушений. При проверке такой постройки местной администрацией здание может быть признано самовольной постройкой, подлежащей сносу. Более того, при выявлении подобных фактов покупатель может быть оштрафован как новый собственник, эксплуатирующий незарегистрированный объект», — предупредил парламентарий.

Поэтому, если в ЕГРН есть сведения только об участке без дома, а продается и дом, то не стоит соглашаться на покупку, пока продавец сам не завершит регистрацию.

«Если в будущем выяснится, что дом возведен с нарушением прав соседей или пересекает границы чужого участка, в судебном порядке может быть поставлен вопрос об устранении нарушений или демонтаже части строения. Без официальной регистрации покупатель не сможет доказать свои права на объект и будет лишен возможности защитить их в суде. Риски увеличиваются и в случае гибели дома: страховая выплата невозможна без правоустанавливающих документов, а государственные компенсации или субсидии также недоступны», — предостерег Сергей Гаврилов.

К тому же после 1 марта 2031 года оформление может стать сложнее и дороже, считает профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Толкачев. «Скорее всего, потребуются дополнительные документы, экспертизы или даже судебные разбирательства. Чем дольше объект остается неузаконенным, тем выше риск столкнуться с новыми требованиями законодательства, которые могут увеличить расходы на оформление», — пояснил «Парламентской газете» профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Толкачев.

Спорные вопросы

Хотя «Дачная амнистия 2.0» упрощает процесс, некоторые сложности все же могут возникнуть, например, с несоответствием границ участка. Если фактические границы участка не совпадают с теми, что указаны в правоустанавливающих документах, или их нет вовсе, то потребуется межевание. «При проведении межевания, особенно если есть спорные моменты с соседями по границам, могут возникнуть конфликты, поэтому важно заранее решить все спорные вопросы», — посоветовал Сергей Толкачев.

Один из обязательных документов для регистрации дома — технический план. Этот документ должен подготовить кадастровый инженер, так как ошибки в нем могут привести к отказу в регистрации.

Также дом должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. Например, если участок предназначен для садоводства, а там построен трехэтажный коттедж, то могут возникнуть вопросы, предупреждает Сергей Толкачев.

Кроме того, перед оформлением стоит проверить, нет ли на земельном участке или планируемом к регистрации доме каких-либо обременений — ипотеки, ареста и т. д. Также важно убедиться в наличии всех необходимых документов на земельный участок. «Если они старого образца или отсутствуют, потребуется их восстановление или получение. Очень важно тщательно проверять всю информацию в документах: фамилии, адреса, кадастровые номера, площади. Любая ошибка может замедлить процесс», — отметил эксперт.

Затягивать с подачей документов не стоит. Оптимально — начать процесс как можно раньше. Если есть сомнения в каких-то моментах, можно обращаться за бесплатной консультацией в Росреестр или МФЦ, посоветовал Сергей Толкачев.

Иногда стоит проконсультироваться и с юристом, специализирующимся на земельном праве. По возможности заранее необходимо обсудить с соседями будущее межевание, особенно если есть сомнения в точности границ. Также надо очень тщательно выбирать проверенного и квалифицированного кадастрового инженера.

Изменения в законах

Председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов рассказал «Парламентской газете» о том, что изменилось в земельном законодательстве для дачников в 2025 и 2026 годах. Так, упрощенный порядок оформления прав на дачную недвижимость с 2024 года также действует и на объекты общего имущества СНТ.

«Сторожки, водонапорные башни, административные здания товариществ теперь тоже можно зарегистрировать без разрешительной документации на строительство, и времени для этого достаточно, до того же 2031 года», — отметил Сергей Гаврилов.

Также с 1 марта 2026 года вступила в силу новая глава в Земельном кодексе, посвященная видам разрешенного использования земельных участков. «Впервые на уровне закона закреплено само понятие вида разрешенного использования и выстроена единая система правил их установления и изменения. Раньше эти вопросы регулировались разрозненно, через нормы Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и закона о регистрации, что создавало противоречия на практике», — пояснил Сергей Гаврилов.

По его словам, для дачников это означает, что виды разрешенного использования, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют силу и после этой даты. Никакого автоматического переоформления закон не требует. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования собственник по-прежнему может выбирать самостоятельно, подав заявление в Росреестр, уточнил парламентарий.

Третье новшество пришло с Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ, который вступил в силу 1 сентября 2025 года. Теперь в законе прямо перечислены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы как объекты, которые могут располагаться на садовых и огородных участках для бытовых нужд.

«Погреба и сооружения, являющиеся частью жилого или садового дома, при этом хозяйственными постройками не считаются. Этот же закон установил, что предельные параметры строительства хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства на садовых участках, определяются градостроительными регламентами», — указал Сергей Гаврилов.

Все это в совокупности снимает вопросы, с которыми собственники регулярно сталкивались при постановке построек на учет и при оформлении документов.