При каких условиях самовольную постройку сносить не станут
Одно из условий — она должна быть возведена до 1995 года
Если какая-либо постройка даже маленьким кусочком залезает на территорию, где ее находиться не должно, — такую постройку вполне могут признать незаконной. А вот сносить или не сносить — решается в каждом случае индивидуально, потому что снос — крайняя мера, и в ряде случаев даже при отсутствии необходимых согласовательных документов без сноса вполне можно обойтись. Такой вывод можно сделать из обзора судебной практики по делам о самостроях, опубликованного Верховным судом РФ 18 ноября.
За сроком давности
В описании одного из дел говорится о мужчине, который обратился в суд с иском к администрации муниципального образования. Он требовал признать его право собственности на гараж. Проблема, однако, заключалась в том, что часть гаража располагалась на участке, на который у истца никакого права не было. При этом сама постройка ничьих интересов не нарушала, угрозы ни для кого не представляла и соответствовала всем строительным нормативам. Поэтому суд первой инстанции иск удовлетворил. А вот суд второй инстанции — отказал. А поскольку исправить положение было невозможно, вердикт оказался однозначным — гараж снести.
С другой стороны, сам же Верховный суд признает, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой. И если нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает интересы третьих лиц, его можно признать незначительным, а самострой оставить в покое.
«Собственник земельного участка обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на жилой дом, возведенный на данном земельном участке, — описывается в обзоре один такой случай. — Администрация муниципального образования обратилась со встречным иском о признании объекта самовольной постройкой, приведении его в соответствие с разрешительной документацией».
В ходе разбирательства выяснилось, что собственник дома не только нарушил нормативный отступ от границ смежного участка, но и на четыре квадратных метра превысил максимально допустимую площадь застройки. Тем не менее в иске администрации было отказано: суд учел положения статьи 10 Гражданского кодекса «Пределы осуществления гражданских прав» и постановил, что в действиях ответчика не было никакого злого умысла, а допущенные им нарушения не причиняют никому серьезного вреда.
Более того, самострой, исходя из судебной практики, можно и узаконить. Правда, для этого спорная постройка должна быть возведена не позднее 1 января 1995 года и, опять же, безопасна для окружающих.
«Арендатор земельного участка обратился с иском к уполномоченному органу о признании права на объекты недвижимости нежилого назначения, возведенные в 1992-1993 годах, — приводится пример в обзоре. — В иске указывалось, что постройкой он открыто, непрерывно и добросовестно владеет как своим собственным с указанного времени».
Чтобы добиться своего, истцу пришлось пройти сразу три суда: первый его иск удовлетворил, второй — отказал, третий — как раз Верховный суд — удовлетворил снова. В своем окончательном решении ВС исходил из того, что понятие «самовольная постройка» возникло только с 1 января 1995 года и, соответственно, не может применяться к объектам, которые возникли до этой даты. Благо у истца имелись документы, подтверждающие, что сама постройка появилась на его участке в 1993 году и что она соответствует всем действовавшим на тот момент нормам и правилам.
Читайте также:
• Что нужно учесть при покупке недвижимости
Ужесточить контроль
Такая же ситуация сложилась с гаражным кооперативом, построенным в неназванном городе на территории бывшей военной части. Кооператив возводился на основании устной договоренности с командиром части, поэтому администрация муниципального образования решила гаражи снести, а освободившееся место использовать под что-то иное. Суд администрации отказал, основываясь на том, что Земельный кодекс, который дает администрации право принимать такие решения, был принят только в 2001 году, а кооператив строился с 1974 по 1979 год, что подтверждается техническими паспортами и членскими книжками участников.
Даже если стороны, которые изначально собирались судиться, позже пришли к мировому соглашению, спорную постройку все равно могут снести. Так, в одной из областей местная администрация обратилась в суд с просьбой признать незаконной линию электропередач. Однако позже передумала и уведомила суд, что договорилась с застройщиком, потому что он пообещал собственноручно и за свой счет подключить к спорной линии многоквартирный дом. Дело в итоге также дошло до судебной коллегии Верховного суда, которая постановила линию убрать, потому что в ходе разбирательства выяснилось, что она построена с нарушениями и создает прямую угрозу для жизни и здоровья граждан.
«Если говорить в целом, то законодательство в части самостроев у нас достаточно выверенное, — отметил в разговоре с «Парламентской газетой» юрист и риелтор с более чем двадцатилетним стажем Алексей Силантьев. — Однако проблема в том, что контроль за его исполнением все еще недостаточный. Мне не раз, например, доводилось сталкиваться со случаями, когда внезапно выяснялось, что без необходимых на то оснований были построены не гаражи и не сараи, а целые многоквартирные дома. В итоге они определялись под снос, а что делать жителям, которые там вполне законно приобрели квартиры, никто не знал. Люди-то думают, что если инвестор или застройщик что-то там зарегистрировал, они гарантированно защищены от любых неурядиц. Но оказывается, что это не так».
По словам собеседника издания, именно на этом — на улучшении контроля за соблюдением закона — и стоит сосредоточиться.
«Я помню, например, как несколько лет назад депутатами обсуждалась инициатива: ввести для Росреестра материальную ответственность за ошибочную регистрацию объектов, чтобы не возникало случаев, о которых я рассказывал выше, — поделился Алексей Силантьев. — Причем речь шла о смешной по меркам ведомства сумме — миллион рублей. Но даже этот миллион так в итоге и не утвердили. Поэтому да — безусловно, само по себе законодательство крайне полезно и эффективно. Но вот контроль за его соблюдением необходимо ужесточать».
