Что нужно учесть при покупке недвижимости

Подозрение должны вызвать частый переход квартиры из рук в руки и требование оплатить сделку наличными

20.11.2022 13:00

Автор: Валерий Филоненко

Что нужно учесть при покупке недвижимости
  © Игорь Самохвалов/ПГ

Продажу долей в многокомнатных квартирах под видом отдельных помещений следует запретить, ужесточив при этом ответственность за самовольное переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме. С такой инициативой выступил депутат законодательного собрания Санкт-Петербурга Павел Крупник. «Парламентская газета» выясняла, какие на рынке недвижимости существуют подводные камни и как их обойти, не потеряв деньги и избежав нервотрепки.

Доли — не жилье

На вторичном рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга набирают популярность объявления о продаже отдельных комнат в многокомнатных квартирах под видом квартир-студий. При этом, по словам Павла Крупника, такой вид жилья позиционируется недобросовестными собственниками как отдельное жилье, однако продается как доли в многокомнатных квартирах.

«Продажа комнат под видом студий — это фактически усугубление проблемы коммунальных квартир. Отдельный вид мошенничества на рынке недвижимости», — пояснил депутат «Парламентской газете».

По его словам, человек до последнего может быть уверен, что покупает отдельную квартиру, а фактически он получает комнату с незаконной перепланировкой, которую при первом контакте с жилищными и коммунальными службами обязан будет ликвидировать за свой счет.

«Я уже не говорю о том, что такие «квартиры» ухудшают состояние социальной, инженерной, технической инфраструктуры. Мало того, ушлые «девелоперы» приобретают вполне себе не коммунальные квартиры и ради собственной корысти распродают такую недвижимость по частям. Я читал историю, как некто из однокомнатной квартиры сваял три таких «студии». Убежден, что с этой практикой необходимо заканчивать», — заметил Крупник.

Депутат считает целесообразным внести изменения в действующее законодательство, запретив продажу долей в многокомнатных квартирах под видом отдельных жилых помещений. Кроме того, парламентарий предлагает ужесточить административную ответственность за самовольное переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме.

Подводные камни рынка жилья

Доли

С конца сентября количество предложений на рынке вторичной недвижимости выросло на 23 процента, отмечают в Российской гильдии риелторов (РГР). И хотя выбор стал богаче, риски попасть впросак при покупке с виду недорогой жилплощади сохраняются.

Чтобы сохранить деньги и нервы, вице-президент РГР Константин Апрелев советует обращать внимание на частоту передачи жилплощади из рук в руки за последние несколько лет. Еще одно средство уберечься от мошенников, не соглашаться оплачивать купленную недвижимость наличкой, а использовать банковские аккредитивные счета, пояснил он «Парламентской газете». С этих счетов деньги списываются в пользу продавца только после того, как покупатель вступит в законное владение квартирой.

В случае с долями независимый специалист по недвижимости Олег Бендриков рекомендует сразу просить нотариальное согласие собственников на продажу, иначе они могут оспорить сделку, сославшись на то, что их права были ущемлены, так как не было предложено право первой очереди на покупку доли.

«В остальном продажа доли ничем сильно не отличается от квартиры. Это обязательно нотариальная сделка, независимо от того, кто продает — взрослый или ребенок. В любом случае у нас по закону обязательный нотариат. Не нужно обращаться к нотариусу только в случае, если при покупке доли человек становится полноправным собственником жилья. То есть если он владел двумя третями квартиры и прикупил оставшуюся треть жилплощади. Но это только если покупает взрослый. Все сделки с долями, в которых присутствуют дети, проводятся только через нотариуса», — уточнил эксперт.

Студии

По словам Бендрикова, студия — это такое же полноценное жилье, как и квартира, только с меньшим метражом. Если они продаются застройщиком, то здесь никаких подводных камней быть не должно. Но есть студии, например, которые продаются в Москве на первых и вторых этажах старых домов, где имеется свой санузел, «но по факту это та же самая долевая собственность».

«При покупке таких студий нужно просить согласие у продавца и бумагу, подтверждающую право пользования помещением. Чтобы не было чехарды, что сегодня я живу у вас в комнате, а завтра вы у меня. Потому что право пользования, как правило, определяется только по суду», — уточнил эксперт.

По словам Бендрикова, такой вид недвижимости стал популярен благодаря «энтузиастам», которые выкупают многокомнатные квартиры, «делят их на доли и продают под видом студий». Прописаться здесь возможно самому владельцу и его ребенку, но нельзя прописать друга, так как для этого необходимо получить согласие всех собственников.

Есть еще один нюанс: в выписке ЕГРН не будет указано, что покупатель владеет какой-то комнатой, только долей. Получить отдельный кадастровый номер на нее будет нельзя.

По мнению Константина Апрелева, студии, в которых кухня располагается вблизи спального места, в большей степени подходят одиноким гражданам. Ведь если человек склонен каждый вечер шлифовать кулинарное мастерство, то вторая половина при этом будет испытывать дискомфорт, безуспешно пытаясь заснуть. Семейным на этот вид недвижимости также вряд ли стоит обращать внимание, так из-за отсутствия перегородок нет возможности обсудить взрослые темы, не задев слух ребенка.

Читайте также:

• Застройщикам пропишут таблетку от жадности • Регистрацию загородной недвижимости хотят сделать обязательной

Апартаменты

Апартаменты — это нежилое помещение, которое в зависимости от того, где его приобрести, имеет разное назначение. К примеру, в одном московском многофункциональном жилом комплексе апартаменты в основном используются под жилье, уточнил Бендриков, а есть комплексы, где апартаменты используются как под жилье, так и в качестве коммерческой недвижимости.

«Поэтому перед покупкой апартаментов следует разговаривать с управляющей компанией и выяснять, что можно, а что нельзя», — советует эксперт.

Перед покупкой такой недвижимости Константин Апрелев рекомендует узнать сумму налога, так как в отдельных случаях она доходит до двух процентов от кадастровой стоимости, тогда как налог на жилые помещения существенно меньше.

К отрицательным моментам эксперт относит также отсутствие прописки, только временная регистрация в отдельных случаях сроком не более пяти лет. Кроме того, большие по сравнению с жильем тарифы на коммунальные услуги и дополнительные надбавки от управляющих компаний, «которые значительно выше тех, что применяют для аналогичных квартир в аналогичном доме».

Аукционы

Аукционы, где торгуют жилой недвижимостью, бывают разные. Например, Росимущество или банки продают имущество на электронных торговых площадках, напомнил Олег Бендриков. В этом случае нужно внести какой-то задаток, размер которого продавец прописывает заранее.

«Но при покупке квартир с торгов по банкротству нужно иметь хороший административный ресурс, потому что, как правило, такие квартиры имеют прописанных лиц, которых нужно будет потом по суду выписывать самому. Либо там могут быть люди, снятые с регистрационного учета, но проживающие и съезжать особо не желающие. Они не показывают квартиру и приходится прибегать к разным законным инструментам, чтобы они освободили помещение», — сказал эксперт.

При этом зачастую, отметил Бендриков, участковые стараются не касаться этой скользкой темы, ссылаясь на то, что это не их юрисдикция.

«Есть также официальные торги на повышение, когда застройщики продают какие-то интересные лоты через электронные площадки. Ничего страшного в этом нет. Но есть аукционы, которые любят проводить некоторые риелторы, специализирующиеся на этом. Они выставляют цену недвижимости, условно, на пять миллионов дешевле рыночной стоимости квартиры в этом же доме. И когда начинаешь звонить, говорят: приходите. Приходишь, смотришь. Называешь цену. Приходит другой, предлагает свою. Кто лучшую цену назовет тот вроде бы и покупатель. Но никогда не знаешь, кто назовет лучшую цену», — отметил эксперт, назвав этот вид торгов «темным», потому что риелторы используют по полной возможность водить клиента за нос.