Купить дачу и не остаться на бобах

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при приобретении загородного дома

С наступлением тепла люди начинают мечтать о природе и часто решают купить дачу или участок под ее строительство. По словам экспертов, приобретение такого вида недвижимости — тот еще квест. Чтобы не разочароваться владением, нужно собрать больше информации об объекте, а лучше — перепроверить несколько раз. На что нужно обращать внимание при приобретении дачи, узнала «Парламентская газета».

Такие разные

При покупке загородной недвижимости прежде всего нужно проверить категорию земли, наличие электричества и возможность подъезда, а также ни в коем случае нельзя полагаться на устные заверения продавцов о состоянии участка и строения.

При этом стоит знать, что дача — понятие очень неоднозначное, рассказал «Парламентской газете» член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов.

«Они бывают очень разные. Например, организованные садовые некоммерческие товарищества, которые сейчас называются "товарищества собственников недвижимости", дома в населенных пунктах или организованные коттеджные поселки, которые застройщики строят в едином стиле. Сама по себе покупка земельного участка со строением на нем очень сильно отличается от покупки квартиры», — рассказал эксперт.

По его словам, при приобретении загородного дома необходимо проверить гораздо больший массив данных, чем при покупке квартиры. «Квартира — это легкая прогулка, а покупка дачи — это многодневный турпоход. Препятствий может быть очень много и сюрпризов на пути тоже».

Выписка из ЕГРН — это только начало

Чтобы уберечься от мошенников, первое, что нужно сделать, — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, сообщил «Парламентской газете» первый зампред Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев.

«Она покажет реального собственника, отсутствие арестов, запретов или залога, например у банка по ипотеке, а также не находится ли участок в споре или под реновацией», — сказал он.

Часто махинаторы выдают себя за собственников через липовые доверенности. Поэтому, собираясь покупать дачу, лучше лично встретиться с хозяином.

«Если продавец действует по доверенности, требуйте ее нотариального заверения и свяжитесь с нотариусом, указанным в документе, для проверки, — отметил депутат. — Если сделка ведется по доверенности, то ее подлинность нужно обязательно проверить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru, а подлинность паспорта продавца можно верифицировать через портал госуслуг».

Бывает и так, что один и тот же участок продают сразу нескольким людям. Избежать этого поможет только сделка через Росреестр с использованием аккредитива или банковской ячейки. «Передача наличных "в конверте" — это прямой путь к потере денег», — сказал Кошелев.

Часто мошенники создают искусственную срочность: «завтра будет поздно», «уже есть другой покупатель» и исчезают после получения аванса. Поэтому, собираясь что-то приобрести, лучше взять паузу и проверить продавца через сервис «Банкротство ФЛ» и сайт судебных приставов — нет ли долгов, которые перейдут к будущему владельцу.

Земля в зоне с особыми условиями

При проверке документов, нужно обратить внимание на категорию земли.

«Она должна быть "для ИЖС" или "для ведения садоводства", но не для "сельхозпроизводства". Запросите у продавца градостроительный план земельного участка, чтобы убедиться в отсутствии охранных зон и ограничений, не попадает ли дача под снос из-за строительства трассы или жилого квартала», — пояснил Кошелев.

Говоря про правовую сторону вопроса, Николай Зырянов отметил, что сейчас устанавливают много зон с особыми условиями использования территории. «Начиная с аэропортов и заканчивая промышленными предприятиями, источниками водозабора, водоохранной зоной. И эти особенности могут существенно ограничивать полномочия собственника земельного участка. Нередко бывает, когда земельный участок хоть как-то мало-мальски оформлен, а дом или строение, которое на нем находится, вообще без документов», — сказал эксперт.

Он предупредил, что уверения собственника о возможности использования для регистрации дома «дачной амнистии» и доверие покупателя к рассказам, что от ближайшей газовой трубы можно провести на участок газ, а от высоковольтных линий электропередач протянуть свет, как правило, впоследствии приводят к большому количеству проблем.

«Потом оказывается, что на этом объекте вообще ничего строить нельзя, а если можно, то с существенными ограничениями, — рассказал Зырянов. — Например, это поле, размеченное флажочками, куда нет подъезда и проезда, нет дороги с твердым покрытием. Весной и осенью добраться до участка будет практически невозможно».

Верить документам и собственным глазам

По словам эксперта, предлагаемую покупку обязательно нужно осмотреть самостоятельно, и нюансы зависят от особенностей объекта.

С дачей могут возникнуть как правовые, так и технические проблемы. Так, летом, когда все подсохло, земельный участок выглядит хорошо, а весной оказывается, что талые воды с него не уходят или уклон такой, что вся вода с соседних участков стекает туда.

«Тут получается, что даже не столько мошенники хотят обмануть, а проблемы возникают именно с выяснением особенностей объекта, — пояснил Зырянов. — Одно дело, если это коттеджный поселок, который возводит застройщик, и можно приехать посмотреть дорогу, проезды внутри, централизованный водопровод, канализацию, газ, электричество и все ли подключено. Другое дело — загородный дом или участок. Там все может оказаться не так хорошо и привести к дополнительным серьезным расходам».

По словам представителя Российской гильдии риэлторов, все заявления относительно участка, коммуникаций и прочих возможностей и характеристик должны подтверждаться документально. «Должна быть возможность все проверить. Например, созвониться с организацией, которая проводит в этом месте газ или свет, и удостовериться, что действительно ситуация такая, какой ее представляет продавец», — дал рекомендацию Зырянов.