Как купить дачу на удачу

Покупка дачи — это не просто выбор места для отдыха, но и серьезная инвестиция. Как и любая сделка с недвижимостью, она требует взвешенного подхода. Найти живописный уголок и дом с душой — лишь первый шаг. Как правильно оформить загородную недвижимость и на что обратить внимание в первую очередь, «Парламентская газета» разбиралась вместе с экспертами.

Юридические тонкости

Лето — идеальное время, чтобы сбежать от городской суеты. Но покупка и оформление дачи — задача со звездочкой. Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами, важно тщательно оценивать не только техническое состояние построек, но и чистоту документов. Особую бдительность стоит проявить, если продавец действует по доверенности, особенно когда в ней не указан конкретный объект или тип сделки.

Ключевой аспект при покупке дачи не столько местоположение, размер участка или качество построек, например бани, гаража или сарая, сколько наличие всех необходимых документов, подтверждающих право собственности на дом и землю, а также факт принадлежности этих объектов продавцу. Только законный владелец имеет полное право распоряжаться своим имуществом и совершать любые сделки. 

Купить дачу и не остаться на бобах

Согласно российскому законодательству, право собственности фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сегодня единственным документом, подтверждающим право собственности, является выписка из ЕГРН (бумажные «свидетельства» о регистрации были отменены еще в 2016 году).

Если старые бумаги (например, свидетельства о праве на наследство или постановления администрации 1990-х годов) в ЕГРН не числятся, сделка не невозможна, но потребует времени. В таких случаях лучше обратиться к нотариусу: он проанализирует документы и подскажет, как грамотно оформить переход права.

Если речь об участке в садовом товариществе (СНТ), нелишним будет взять справку от правления об отсутствии долгов по целевым взносам.

Еще один критический момент — межевание, то есть определение точных границ. Купить участок без него можно, но в будущем это может грозить спорами с соседями из-за забора или хозпостроек. К тому же если вы берете ипотеку, банк потребует документ с четкими границами.

Дом без проблем

Первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в беседе с нашим изданием предупредил, что ни в коем случае нельзя полагаться на устные заверения.

«Первое, что нужно сделать, — заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она покажет реального собственника, наличие арестов, ипотеки или судебных споров. Также станет понятно, не попадает ли участок в охранную зону или не изымается ли он для государственных нужд, например под строительство трассы», — подчеркнул депутат. 

По его словам, мошенники часто действуют через поддельные доверенности. Поэтому покупать объект по доверенности без личной встречи с реальным хозяином — огромный риск. 

Садоводам и огородникам хотят дать льготу на электричество

«Если продавец действует по доверенности, требуйте ее нотариальное заверение и свяжитесь с нотариусом, указанным в документе. Подлинность доверенности нужно обязательно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, а подлинность паспорта продавца — через сервис проверки недействительных паспортов на сайте МВД», — пояснил парламентарий.

Владимир Кошелев также советует внимательно смотреть на категорию земли и вид разрешенного использования: вам нужны «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) или «садоводство». Покупка земель «сельхозназначения» без права строительства — это риск. 

Где можно и нельзя жарить шашлыки

«Запросите у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы убедиться в отсутствии скрытых ограничений. Бывает, что один участок продают сразу нескольким людям. Избежать этого поможет только сделка через Росреестр с использованием аккредитива или банковской ячейки. Передача наличных "в конверте" — прямой путь к потере денег», — отметил депутат.

Он также предупредил о частом приеме мошенников — создании искусственной срочности («завтра будет поздно», «уже есть другой покупатель»). После получения аванса они исчезают.

«В любом случае возьмите паузу, проверьте продавца через федеральный ресурс "Банкротство" и базу судебных приставов. Нет ли у него долгов, из-за которых сделку потом признают фиктивной», — посоветовал парламентарий.

Новые требования

Владимир Кошелев также обратил внимание на еще один важный момент — оформление загородного участка. Этот процесс, по его словам, требует внимания к деталям. С 1 марта 2025 года вступили в силу новые правила регистрации загородных домов.

«Это означает, что с этой даты вы не можете поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на построенный жилой или садовый дом, если границы земельного участка не установлены в ЕГРН», — предупредил депутат.

Как привести документы в порядок? Процесс делится на несколько шагов.

Эту работу выполняет только аттестованный кадастровый инженер. Он выезжает на место, делает замеры и согласовывает границы с соседями — индивидуально или на общем собрании. Если они не согласны, пишут возражение, а спор решается в суде. 

По итогам работ инженер готовит межевой план — основной документ для постановки участка на кадастровый учет.

«С этим планом нужно подать заявление в Росреестр о кадастровом учете и регистрации права. В итоге вы получаете выписку из ЕГРН — единственное на сегодняшний день доказательство вашего права на землю», — уточнил Кошелев. 

Дачный участок не отнимут из-за растущего борщевика

Для регистрации самого дома кадастровый инженер подготавливает уже технический план. С ним и документами на землю снова нужно обратиться в Росреестр.

Если следовать этим советам, покупка дачи станет безопасной сделкой. Вы получите загородный дом без юридических сюрпризов, а наслаждаться жизнью на природе смогут не только вы, но и ваши дети и внуки.

Читайте также:

• Укрепить крышу и проверить проводку: как подготовить дачу к зиме • Иностранные комары помогут уничтожить российский борщевик • Контроль за строительством коттеджей в Подмосковье предложили усилить • Путаницу при оформлении земельных участков и дач устранят • Трава у дома: кому стоит опасаться потери дачи