Мир хижинам - война дворцам?

На чьей стороне будет новый налог на недвижимость

Выступая в Совете Федерации, министр финансов Антон Силуанов подтвердил намерение Правительства перейти со следующего года на единый налог на имущество физических лиц и земельный. Этот шаг позволит упростить налоговое администрирование, так как во всех странах мира земля и строения на ней - единый комплекс. К тому же Росреестру наконец-то удалось подсчитать и оценить будущую налогооблагаемую базу: квартиры, дома, дачи и земельные участки, находящиеся в собственности россиян.

Универсальный закон

Это только на первый взгляд может показаться, что изменения в налоговом законодательстве станут носить терминологический характер. Замена земельного и имущественного налога на налог на недвижимость предполагает увеличение фискальной нагрузки на собственников, так как взиматься он будет с кадастровой (считай с рыночной) стоимости объектов.

Согласно законопроекту на федеральном уровне закрепят только максимальную ставку фискального сбора (0,1 процента для жилых и 0,5 процента для иных зданий) и минимальную «скидку» владельцу недвижимости в виде 20 квадратных метров не облагаемой налогом собственности. Конечную сумму будут определять регионы, поскольку налог пойдёт в муниципальный бюджет.

По предварительным расчётам Федеральной налоговой службы, собственник двухкомнатной московской квартиры площадью около 50 квадратных метров будет в среднем платить около 5-5,5 тысячи рублей налога вместо нынешних 500.

Естественно, что для продвижения закона, который, мягко говоря, не обрадует население, разработчики наделили его целым рядом «чудодейственных» свойств, которые принялись активно рекламировать. Например, Минфин считает, что такие величины налога существенно скорректируют рынок жилья. По словам заместителя главы ведомства Леонида Горнина, около трети всех сделок, заключаемых в мегаполисах, - это инвестиционные соглашения. Поэтому предлагаемый налог на недвижимость разрушит стройность схем извлечения прибыли. Число таких сделок сократится, и цены на жильё снизятся.

- Действительно, средний класс будет вынужден освободиться от лишней недвижимости, осознав, что дополнительные квадратные метры содержать накладно, - соглашается с Леонидом Горниным исполнительный вице-президент Российской гильдии ри­элторов Елена Миловидова. - Другое дело, что тут же подскочат в цене экономичные однушки, на которые вырастет спрос.

Социальное выравнивание или уравниловка

И здесь вновь в выгодном свете может предстать новый закон, который, казалось бы, отвечает социальной справедливости и прямым указаниям президента предусмотреть повышенный налог для тех, кто вкладывает свои сверхдоходы не в экономику, а в роскошную недвижимость. Для собственников, владеющих недвижимостью совокупной стоимостью свыше 300 миллионов рублей, документом установлена ставка в размере 0,5 процента.

Однако, по словам председателя Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерия Рязанского, этот налог станет по-настоящему «роскошным» только в отношении обширных земельных наделов и домостроений большой площади.

- Именно тогда закон будет работать как социально ориентированная норма, - подчеркнул сенатор.

Вот только владельцев сверхдорогой недвижимости у нас в стране немного, тем более в регионах, поэтому основная нагрузка по наполнению муниципального бюджета ляжет на средний класс, убеждена ведущий научный сотрудник Института экономики РАН Марина Баскакова. По её словам, под разговоры о социальной справедливости произойдёт банальная уравниловка, причём небогатых людей с бедными.

Уверенности в том, что местные власти воспользуются своим правом и снизят ставку налога в ущерб своему бюджету, нет. Исходя из опыта земельного налога, мы видим, что муниципалитеты берут максимальную ставку. Это неудивительно, ведь большинство муниципалитетов дотируемые, а чтобы рассчитывать на государственные субсидии, необходимо показать, что все возможности наполнить местную казну исчерпаны.

Движения вокруг налога на недвижимость

Заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Вячеслав Новиков убеждён, что «драть три шкуры местные власти не рискнут».

- В рекомендациях Правительства по данному вопросу есть элемент выравнивания территорий, но это совсем не означает, что ставка налога будет максимальной. Региональные власти прекрасно понимают, что делать такой налог неподъёмным для населения опасно, - считает сенатор.

В то же время заведующая кафедрой финансового права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина Елена Грачёва считает возможные перегибы на местах не столь большим злом, если у регионов наконец появится достаточно средств на социальные проекты.

- Во всех странах мира налог на недвижимость довольно ощутимый источник доходов именно муниципальных бюджетов, - говорит она. - Это как раз то, на чём власти могут заработать для блага своих граждан. И то, что у нас такой налог не платят, я считаю большей несправедливостью.

Однако есть эксперты и законодатели, которые полагают, что всё может обернуться социальным потрясением.

- Должна быть градация по субъектам и плательщикам, чтобы не допускать ситуацию, когда старикам, проживающим в престижной части города, придётся платить непомерные суммы, - считает член Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Дмитрий Ушаков. По его словам, сумму налога надо поставить в зависимость от совокупного дохода семьи. «Иначе повторится история, когда люди вышли на улицу после того, как получили квитанции с космическими счетами за ЖКХ», - предрекает парламентарий.

Вероятность такого исхода не исключает и директор Палаты налоговых консультантов Татьяна Иоффе: «Мировой опыт свидетельствует, что в своём классическом виде налог на недвижимость распространяется только на ту собственность, которая поступает в экономический оборот, то есть приносящую владельцу выгоду. Его платят при покупке или дарении земельного участка, квартиры или загородного дома. В нашем же случае предлагается каждый год собирать с миллионов россиян немалые деньги только за то, что у них есть крыша над головой, априори считая имущество доходом».

По её словам, в Европе владельцы недвижимости платят дифференцированный необременительный муниципальный взнос, а налог только при её покупке или продаже. Поэтому если мы решили интегрироваться в мировую систему координат, то делать это стоит осторожно, не придумывая лишнего.

мнения

Сергей Зуденков, член Комитета по бюджету и налогам Законодательного собрания Нижегородской области:

«Любой налог вводится для того, чтобы увеличить наполняемость бюджета. Налог, о котором мы говорим, - это колоссальный источник доходов. И с учётом реализуемых в регионе крупномасштабных проектов и дефицита финансирования считаю, что в интересах Нижегородской области, чтобы этот закон заработал уже с 2014 года.

Конечно, на первых порах нужно ожидать, что граждане его будут саботировать. Российский народ предприимчивый, и люди станут применять все возможные способы, чтобы сократить сумму уплачиваемого налога или вовсе его не платить. Нужно создать условия, при которых было бы выгоднее платить налог, чем уклоняться от него».

Лариса Жданова, председатель Комитета по экономической политике и налогам Законодательно собрания Республики Карелия:

«Очень хочется чиновников, сочинивших этот законопроект, отправить в люди. Пусть проведут десяток встреч с избирателями в регионах, разъясняя, какое «благо» они несут в массы. Пусть услышат настроения общества, в котором давно зреют протестные настроения из-за роста платежей за жильё.

В России уже неприличная разница в доходах между различными слоями населения. Предложенным документом эту социальную несправедливость цинично пытаются узаконить. Повышать ставку налога при стоимости недвижимости выше 300 миллионов - это и есть налог на роскошь? То есть недвижимость ценой 250 миллионов будет облагаться по той же ставке, что и хрущёвка пенсионерки? Бедные муниципалитеты будут занижать ставку, чтобы не ограбить своих граждан, и останутся нищими, а богатые станут богаче».

Александр Кузнецов, председатель Комитета Калининградской областной думы по экономической политике и развитию инфраструктуры:

«Большинство отечественных экспертов считают, что сегодня налоговые изъятия близки к максимальному пределу. И что дальнейшее усиление налогового бремени нанесёт прямой ущерб российской экономике, приведёт к сворачиванию целых отраслей.

Предполагается, что новый налог решит проб­лему наполнения бюджетов муниципальных образований. Но львиная доля имущества, которое будет облагаться данным налогом, принадлежит гражданам с весьма скромными (если не сказать хуже) доходами. Попытка же получить дополнительные финансовые ресурсы у состоятельного меньшинства приведёт к тому, что потенциал этой, активно участвующей в рыночных отношениях, группы сократится как в сфере потребления, так и в сфере производства».

Не надо себя переоценивать

Со следующего года налог на землю и имущество заменят единым налогом на недвижимость, который будут рассчитывать по её кадастровой стоимости. Что принесёт это россиянам, объясняет заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Наталья Филиппова.

- Означает ли, что с введением нового налога собственникам квартир и домов придётся серьёзно раскошелиться?

- Пока закон не принят, о конкретной сумме говорить рано. Однако очевидно, что она будет иной. В основе теперь станет лежать не инвентаризационная, а кадастровая стоимость квадратных метров. А это - существенная разница. В первом случае при оценке квартиры фактически учитываются только строительные работы и износ материалов. Новый подход позволяет принять во внимание гораздо больше рыночных критериев: это и месторасположение объекта, его площадь, прилегающая инфраструктура и даже экономическая ситуация в регионе. Таким образом, кадастровая оценка полнее соответствует реальной цене недвижимости и может в десятки раз превышать её инвентаризационную стоимость. Соответственно изменится и налоговая база собственника. Однако повторюсь, окончательно подсчитать тяжесть фискального бремени можно будет только после утверждения порядка определения налоговой базы, ставки налога, льгот и вычетов.

- Если от кадастровой стоимости квартиры будет зависеть величина налога, то как можно быть уверенным, что её не переоценили, чтобы взять больше денег?

- Оценку недвижимости проводят независимые эксперты, которые являются членами саморегулируемых организаций. Каждый оценщик самостоятельно выбирает подход, методику и модели для определения кадастровой стоимости. Такое право им предоставлено законом и федеральными стандартами оценки. Поэтому у разных специалистов результаты могут различаться.

Сегодня уже никого не удивляют судебные споры между землевладельцами, которые давно платят налоги по кадастровой стоимости своего участка, и властями региона. Известны примеры, когда чиновники, к примеру, считают, что стоимость занижена и бюджет недополучает денег. А собственник находит её неоправданно высокой, ссылаясь на результаты рыночной оценки, представленные другим экспертом. Поэтому, чтобы не было неожиданностей при введении налога на недвижимость, лучше заранее ознакомиться с тем, как её оценили.

- Как людям узнать, во сколько оценили их недвижимость?

- Можно заказать кадастровую выписку об объекте недвижимости или посмотреть всю информацию о своей недвижимости на нашем сайте в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». К сожалению, пока не для всех россиян эта услуга доступна. Дело в том, что результаты оценки по каждому региону должны быть утверждены органами власти субъектов. Республики Татарстан и Дагестан, Кабардино-Балкарская Республика и Ленинградская область до сих пор этого не сделали. Надеюсь, данные по этим регионам появятся в нашей базе уже совсем скоро.

- Есть ли возможность без похода в суд оспорить не устраивающую собственника оценку?

- Оспорить результаты можно в двух случаях. Во-первых, если собственник имеет документальное подтверждение, что при оценке использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости (к примеру, была неверно указана площадь квартиры). А во-вторых, когда владелец полагает, что кадастровая стоимость его недвижимости превышает рыночную. Конечно, если эти предположения подкрепляются соответствующим отчётом оценщика и экспертным заключением саморегулируемой организации, членом которой тот является.

С этими документами можно обратиться в специальную комиссию при территориальном управлении Росреестра, где спорная оценка будет пересмотрена.

Но воевать за максимальное занижение кадастровой стоимости объекта не всегда в интересах владельца. Ведь именно эта цифра потом может быть положена, скажем, в основу определения выкупной цены домика или гаража, если государство захочет приобрести участок под ними для своих нужд. Поэтому не стоит гоняться за недооценкой или переоценкой недвижимости, важно, чтобы всё оценили объективно.

справка

Кадастровая стоимость - рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методом массовой оценки.

 Рыночная стоимость - цена, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

 Инвентаризационная стоимость - стоимость объекта с учётом его физического износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Определяется органами БТИ по восстановительной стоимости объектов недвижимости, исходя из утверждённых Госстроем СССР сборников сметной стоимости строительных работ 1982-1984 годов.