Губернатор выбрал деривативы в обмен на стабильность

Челябинская область отличилась на рынке недвижимости

На рынке недвижимости Челябинской области разгорелся скандал, выходящий далеко за пределы этого промышленно развитого региона. С сентября 2011 года областное государственное автономное учреждение «Госэкспертиза Челябинской области» перестало принимать от застройщиков проекты панельных домов, а администрация города затягивает с выдачей разрешения на их строительство. Исключение сделали только для компаний «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и «­Гринфлайт», близких к губернатору Юревичу.

Помешало панельное домостроение

В последние годы челябинские власти почему-то не раз пытались сократить объёмы строительства домов из железобетонных панелей. Первый удар по домостроению был нанесён в 2008 году. Тогда вице-мэр Челябинска по вопросам градостроительства Владимир Слободской неожиданно заявил, что материалы и технология строительства панельных домов не проходят по новым санитарно-техническим нормативам, а лифты не соответствуют современным стандартам. Поскольку прозвучало это заявление до начала финансового кризиса, когда строительные компании не поспевали за потребительским спросом, рынок устоял. Новые нападки на железобетонное домостроение начались со скандального заявления губернатора Михаила Юревича, сделанного в 2011 году на одном из аппаратных совещаний по вопросам жилищного строительства.

«Дома, фасады которых выходят на проезжие части, должны выглядеть красиво, - сказал Михаил Юревич. - Челябинск уже попытался уйти от засилья серых панелек. В районе Тополиной аллеи ведётся монолитно-каркасное строительство, фасады домов делают разно­цветными. Это хорошо, но это не то, о чём я говорю сейчас! Нас интересуют новые решения, архитектурные декоры, чтобы облик города преображался кардинально», - заявил Михаил Юревич и предложил запретить строительство устаревшего и безликого жилья. После этого на строительном рынке стали происходить странные вещи. Сначала местных застройщиков неофициально попросили воздержаться от покупки панелей на Челябинском заводе крупнопанельного домостроения и строительных конструкций, а в качестве альтернативы предложили ввозить их в Челябинск из Миасса. Поскольку доставка панелей за 250 километров сильно удорожала себестоимость работ, компании быстро отказались от этой идеи.

С сентября 2011 года областное государственное автономное учреждение «Госэкспертиза Челябинской области» перестало принимать от застройщиков проекты панельных домов, а администрация города затягивает с выдачей разрешений на их строительство. Официального запрета на строительство панельных домов никто не вводил, но получить разрешение сейчас прак­тически ­невозможно.

Такое решение сильно ударило по объёмам ввода нового жилья. За счёт уже заложенных котлованов 2012 год челябинские строители завершили с неплохим результатом. По итогам года только на территории областного центра 56 застройщиков ввели в эксплуатацию 913,5 тысячи квадратных метров нового жилья. В основном это дома 97-й серии с незамысловатой планировкой и простыми фасадами, которые пользуются спросом у покупателей и на которые нападают областные власти.

Как сообщает информационное агентство Regions.ru, к апрелю 2013 года объёмы строительства упали на 21,5 процента по сравнению с прошлым годом и составили всего 251,3 тысячи квадратных метров. Новых строек стало значительно меньше, да и цены на жильё из-за сокращения количества предложений в Челябинске сильно подскочили. К тому же, как только в городе «запретили» панель, тут же выросли цены на альтернативные строительные материалы.

«Происходят странные вещи! Без разницы, какой дом: панельный, монолитный или каркасно-монолитный, или вообще сделан на стальных конструкциях. В панельном доме можно разные фасады сделать. Задайте требования, и не будет никаких вопросов», - возмущается член правления Челябинского межрегионального союза строителей, директор компании «Метчелстрой» Александр Воробьёв в интервью агентству «Росбалт».

Тем не менее региональные власти делают ставку на строительство каркасно-монолитного жилья. Оно красивее и современнее панельных домов 97-й серии, только стоит это жильё на 30 процентов дороже, и для многих жителей Челябинска новые квартиры стали не по карману. Но это, скорое всего, ещё не предел. Чтобы придать уникальный облик городским улицам, в России часто приглашают иностранных архитекторов, и не исключено, что со временем для урбанизации промышленного Челябинска пригласят зарубежных специалистов, и дальнейший рост цен будет ­неизбежен.

Люди сожалеют о вложенных деньгах

Для некоторых застройщиков в Челябинской области всё-таки сделали исключение. В ноябре 2011 года разрешение на строительство панельных домов 97-й серии общей площадью более 100 тысяч квадратных метров в микрорайоне Краснопольской площадки Челябинска получила компания ООО «Гринфлайт». Крупнейшим акционером той компании является бывший водитель губернатора Александр Москалюк, за короткое время сделавший неплохую карьеру в бизнесе, правда, в конце января, как сообщает Информационное агентство «Мега-Урал», он был арестован сотрудниками ФСБ и находится в СИЗО.

Годом ранее строительная компания взяла в аренду у администрации города земельный участок площадью более 35 гектаров для панельной застройки микрорайонов «Парковый» и жилого массива «Академ-сити», и теперь, после введения ограничения строительства панельных домов, цены на квартиры в Челябинске стали «кусаться». За студию на этапе котлована в микрорайоне «Парковый» строители просят почти полтора миллиона рублей, хотя ещё совсем недавно аналогичное жильё в городе стоило значительно дешевле.

Два года назад покупателям квартир в этом микрорайоне обещали хорошую инфраструктуру и чистый воздух, но пока ничего такого необычного здесь не построили. Напротив — лес вырубили, парковочных мест мало, школ и детских садов не хватает, и поэтому многие люди сожалеют о потраченных деньгах.

Компания «Гринфлайт» планировала заняться ещё одним крупным проектом. Ещё в 2012 году на совещании в челябинской мэрии обсуждалось строительство на северо-западе города большого микрорайона на площади в 100 гектаров, но пока этот невиданный для Челябинска проект находится только на бумаге.

Любопытно, что на фоне сокращения объёмов строительства и роста цен на жилую недвижимость в регионе в 2012 году компания «Гринфлайт» увеличила свой уставной капитал с 200 до 500 миллионов рублей. В результате этого она стала второй строительной компанией в регионе по величине уставного капитала после ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», единственным акционером которой является региональное министерство промышленности и природных ресурсов. На уставной капитал этой фирмы региональные власти не пожалели 2,5 миллиарда рублей, и эта компания вместе с «Гринфлайт» сейчас активно занимается в регионе панельным домостроением.

Строителей поддержат деривативы?

Поскольку со спросом на недвижимость по текущим ценам в регионе не всё в порядке, обеспечить спрос на квартиры в новых микрорайонах можно было бы за счёт выпуска вторичных ценных бумаг, гарантированных областным бюджетом, которые стали бы гарантом снижения процентных ставок по ипотеке.

На официальной встрече 21 мая этого года в Сочи губернатор Михаил Юревич предложил Президенту РФ Владимиру Путину схему выпуска таких деривативов. По его мнению, это позволит привлечь на строительный рынок средства российских пенсионных фондов и иностранных инвесторов, заинтересованных в высокой надёжности и высокой ликвидности финансовых активов, но Владимир Путин напомнил, что этими деривативами баловались американские агентства ипотечного кредитования, из-за которых начался мировой финансовый кризис.

И тем не менее спустя несколько дней после встречи губернатора с президентом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» пошла на рискованный шаг и объявила о резком снижении ставок по ипотеке до 11 процентов годовых, при средней ставке в регионе — 13,5-14,5 процента годовых. Недорогая ипотека должна привлечь потенциальных покупателей жилья, поскольку другие строительные компании без поддержки власти, видимо, не могут договориться с банками о выдаче кредитов под невысокие проценты.

К сожалению, приходится признать, что сильнейшая и важнейшая для страны строительная отрасль не слишком хорошо защищена на уровне федеральных законов — и прежде всего в области жилищного строительства, что и приводит к перекосам на местах. Так же придётся признать тот факт, что такие перекосы вряд ли являются случайностью, а у «Южно-Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки» появились все шансы монополизировать рынок.