Обманутых дольщиков становится больше

Закон, ужесточающий ответственность застройщика, привлекающего средства физических лиц, прошёл второе чтение. Мошенники будут отвечать по уголовной статье, срок по которой 5 лет. В разы вырастут и штрафы. Законопроект своевременный — ведь только за прошлый год, по данным Минстроя, зарегистрировано 799 преступлений в сфере долевого строительства. Однако, как показала встреча дольщиков с фракцией «Единая Россия», состоявшаяся 18 апреля, одними карательными мерами проблему не решить, нужна более глубокая реформа законодательства.

214-й устарел, а закон о банкротстве помогает не всегда

Всего в России 83 тысячи обманутых дольщиков. Если смотреть статистику последних лет, то пик количества недовольных дольщиков пришёлся на 2012 год, тогда их было 95 тысяч. Затем ситуация начала нормализовываться, в 2014 фиксировалось около 60 тысяч пострадавших от действий горе-строителей. Но последний год снова не порадовал — рост на 19 процентов. Безусловно, не лучшим образом на долевом строительстве сказалась общая ситуация в строительной отрасли, переживающей кризис. В начале года специалисты предрекли банкротство более 40 процентов девелоперов. Так что количество дольщиков может вырасти в разы, и проблема эта, если оставить её без внимания, грозит перерасти в очень серьёзную.

Страсти кипели на встрече фракции «Единая Россия» с дольщиками печально известного Су-155. Компания обанкротилась в прошлом году, оставив 156 недостроенных объектов более чем в 14 регионах страны. Правительство нашло решение: достройкой домов займётся компания Су-151, принадлежащая банку «Российский капитал». Но состояние объектов, по словам руководства банка, очень разное, где-то осталось лишь ввести дом в строй, а где-то выясняется, что объект возводился без проектно-сметной документации или даже и без разрешения на строительство. Разная активность на стройплощадках объясняется тем, что бизнесу интереснее работать там, где в возводимых домах есть так называемые свободные квартиры (они и достанутся новому застройщику в качестве бонуса), если же все квартиры уже поделены между дольщиками, то инвестиционная привлекательность такого объекта весьма сомнительна.

Кроме того, беспокоит осиротевших дольщиков Су-155 и закон о банкротстве. С одной стороны, он позволяет дольщикам ставить вопрос о возмещении. «Сегодня дольщик защищён намного лучше, чем десять лет назад, когда сбор денег в этой сфере вёлся хаотично, что давало возможность застройщику уходить от ответственности», — констатирует депутат Александр Хинштейн. С другой стороны, оказалось, что очерёдность дольщиков в ряду тех, кто может рассчитывать на компенсацию от обанкротившейся компании, далеко не первая. Поэтому, чтобы получить свою оплаченную квартиру, нужно разрешение тех, кто является кредитором первой очереди (это чаще всего банки, у которых занимал застройщик). В результате квартиры дольщиков продают на торгах, а вырученные средства достаются банкам. Все это даёт основания дольщикам из разных регионов говорить о своей полной незащищённости и необходимости срочно менять законодательную базу. Закон о долевом строительстве, принятый в 2004 году, изначально предъявлял к застройщикам жёсткие требования, но его быстро научились обходить. Причём делали это часто с молчаливого согласия самих же дольщиков. Уже в 2008 году Аналитический центр «Русипотека» свидетельствовал, что по договору долевого строительства продаётся лишь 10% квартир, а остальные — по договорам, где дольщик назывался соинвестором. Защита дольщика, подписавшего такой договор, была минимальной. Очевидно, что поправки назрели не только в 214-й ФЗ, но и в ряд смежных законов.

Всё возместит страхование

«Ситуация с дольщиками Су-155 имеет больше отношения не к действующим законам, а к правоприменительной практике», — замечает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева. По её мнению, застройщик грубо нарушил нормы 214-го закона. «Людей фактически заставили подписать договор о кооперативном строительстве, по которому предусмотрена совсем другая компенсация. И здесь мы не должны снимать ответственности с самих граждан. Фактически они захотели сыграть в лотерею, в которой никто не гарантировал выигрыш», — говорит депутат. Вместе с тем эта конкретная ситуация, по её мнению, вовсе не является поводом, чтобы не менять законодательство. «Поправки мы сейчас готовим», — заверила Елена Николаева. Они должны коснуться нескольких важных моментов. Это наличие собственного капитала у привлекающего деньги граждан застройщика. По требованиям к капиталу застройщик фактически будет приравнен к банку. «Капитал застройщика должен составлять не менее 5% от средней стоимости объекта, — рассказал депутат Александр Хинштейн. — Если у застройщика таких средств не окажется, предусмотрен другой вариант: сумма собственного капитала застройщика и юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, должна составлять не менее одного миллиарда рублей». Правда, при этом Хинштейн сообщил, что получил официальный ответ Минстроя о том, что ни одна группа строительных компаний в России не соответствует этим критериям.

Также в поправках предполагается, что требования будут разниться в зависимости от того, вводит ли застройщик один-два дома или это целые кварталы. Кстати, именно стремление к большим объёмам вводимого жилья и подкосило Су- 155.

Нужна система страхования долевого строительства. Здесь рассматриваются два механизма: банковская гарантия и эскроу-счёта. Предполагается установить, что возмещение по договору эскроу-счёта, открытого по договору участия в долевом строительстве, выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на этом счёте на момент наступления страхового случая, но не более 15 миллионов рублей.

 Кроме того, с 1 июля 2016 года предусмотрено создание единого реестра застройщиков.

 «Все эти механизмы позволят ввести чёткие правила игры на рынке долевого строительства. Сегодня гражданин, покупающий квартиру, чтобы обезопаситься от рисков, должен быть экспертом в банковском деле или экономике. Новые поправки избавят его от этой ноши», — замечает Елена Николаева.

Слово о застройщике

 Между тем возможное решение об обязательном страховании долевых вкладов вызывает большие дискуссии среди застройщиков. Ведь именно на них лягут затраты на страхование. Перенести их на стоимость квадратного метра вряд ли удастся, поскольку платёжеспособность социальных слоёв населения, к которым относятся дольщики, стремительно падает. «Среди застройщиков могут оказаться мошенники, целью которых является нажива. Однако мы должны понимать, что это случаи единичные. В основном компании девелоперов намерены заниматься бизнесом. К сожалению, нынешняя экономическая ситуация является для них крайне непростой. Речь идёт об отсутствии на рынке дешёвых денег», — считают в Минстрое.

Проблему может решить внедрение так называемого проектного финансирования. То есть когда застройщик получает кредиты в банке под небольшой процент под конкретный проект. «На Западе такая технология позволяет удешевлять строительство», — замечает источник в Министерстве. — У нас она пока только разрабатывается. Между тем внедрение механизма проектного финансирования сведёт риски дольщиков к нулю».