Я бы в риелторы пошел, пусть меня научат

ЧЕГО БОИТСЯ СОБСТВЕННИК?

Наверное, поэтому авторы зако­нопроекта заложили в основу до­кумента главную идею: внедрение в сферу риелторской деятельности института саморегулирования. То есть по всей стране создаются са­морегулируемые организации (СРО) числом не менее пятисот членов. Далее именно эти структуры будут контролировать деятельность риелторов. Государственным же регули­рованием в этой сфере, по замыслу авторов законопроекта, займется орган исполнительной власти, упол­номоченный Правительством Рос­сии. Таким образом, создается офи­циальный реестр профессиональных посредников на рынке недвижимо­сти и только они получат право на проведение сделок после прохожде­ния соответствующей аттестации.

Но эксперты Общественной па­латы избрали несколько иной под­ход. Если правовое регулирование риелторской деятельности необхо­димо вводить прежде всего в инте­ресах клиента, то речь должна идти о качестве услуги и о безопасности клиента с точки зрения законности проведенной сделки.

Об этом, в частности, говорила Лидия Михеева, председатель Ко­миссии Общественной палаты РФ по общественному контролю, обще­ственной экспертизе и взаимодей­ствию с общественными советами. Право собственности на жилое помещение, прежде всего, порождает вопросы о крепости этого права, о нерушимости тех документов, кото­рые нам выдают в государственных органах, в нотариальных конторах. По мнению Михеевой, на рынке не­движимости фактически нет того, что в обиходе называют гарантия­ми права собственности. Никакой риелтор не может с уверенностью гарантировать своему клиенту, что сделка состоится, что переход будет зарегистрирован, или возникшие права собственности будут зареги­стрированы, или, что самое главное, государственная регистрация не бу­дет позже подвергнута сомнениям в суде. Такую гарантию не может дать и Росреестр, который на сегод­няшний день фактически фиксиру­ет переход прав собственности и не осуществляет правовую проверку сделки, считает Михеева.

Точно так же не может гаранти­ровать качество сделки и нотариус. Да, в соответствии с действующим российским законодательством он обязан проверить документы на право собственности. Но куда нота­риус обратится для получения не­обходимых сведений? Все в тот же Росреестр.

Вот почему проблема качества сделки на сегодняшний день для граждан России остается централь­ной. Если ее законность по большому счету не может никто гарантировать, то должен или может ли брать на себя такую ответственность риелтор и бу­дет ли чувствовать себя защищенным его клиент? Вряд ли. Хотя, по мнению одного из авторов законопроекта Дмитрия Ушакова, уже один факт нахождения риелтора в официальном реестре должно успокоить клиента и дать ему какие-то гарантии безо­пасности. Но с этим трудно согласить­ся. Никакие красивые бумаги в виде лицензий, сертификатов, аттестатов и прочего клиента не успокоят. Ему ва­жен конечный результат, чтобы сдел­ка оказалась безопасной и не была впоследствии оспорена в суде.По мнению большинства экспер­тов Общественной палаты, базовый вопрос — качество услуг — законо­проект не решает.

ЗАСЛОН ЧЕРНЫМ РИЕЛТОРАМ

Впрочем, так думают не все экспер­ты. Дмитрий Щегельский, предсе­датель правления национальной па­латы недвижимости, президент СРО НП «Объединение агентств недви­жимости» и Санкт-Петербургская палата недвижимости, полагает, что достоинство законопроекта заклю­чается в том, что его авторы четко уловили, где в посреднической сфе­ре проходит водораздел качествен­ной и недобросовестной услуги, порой с криминальным оттенком. Щегельский уверен, что проблема связана не с компаниями, которые легально действуют на рынке. Им терять репутацию в результате пло­хой работы крайне невыгодно. Все основные проблемы возникают с риелторами, которые работают не­легально.

С мнением Дмитрия Щегельско-го солидарна и Анна Лупашко, в прошлом сама работавшая в ри­елторском бизнесе, а ныне являю­щаяся членом Генерального совета «Деловой России». Появление об­суждаемого законопроекта в Госу­дарственной Думе, уже четвертого, кстати, по счету, свидетельствует об обеспокоенности общества про­блемами, сложившимися на рынке недвижимости. Такой социально от­ветственный вид деятельности, как риелторский, должен найти свое за­конодательное регулирование, а вот в какой форме, это надо обсуждать, убеждена Лупашко.

ПОСРЕДНИК ОБЯЗАН…

И ведь действительно, как должен быть выстроен закон, на основании которого будет наведен порядок в сфере посреднических услуг на рынке недвижимости? Если брать за основу постулат о том, что его задача, прежде всего, защищать ин­тересы клиента, то логично предпо­ложить, что в законе должны быть прописаны права и обязанности посредника, его ответственность вплоть до некоего материального обеспечения по заключенному до­говору. Ничего подобного главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголов­ному, арбитражному и процессу­альному законодательству Екате­рина Бадулина в законопроекте не увидела. Он в принципе этого не содержит. Есть неплохая задумка в части обязательного страхования ответственности при осуществле­нии риелторской деятельности. Но при этом страховым случаем пред­лагается считать нарушение риелтором требований профессиональ­ных стандартов. Основным должно быть не нарушение стандартов, а риск утраты права собственности.

Здесь даже ничего нового вводить не нужно, потому что деятельность, осуществляемая риелтором на рын­ке недвижимости, укладывается в рамки уже существующего право­вого регулирования и тех видов до­говоров, которые предусматривает действующий Гражданский кодекс РФ, считает Бадулина.

Но вот чего точно не предусма­тривает Гражданский кодекс и чего также не увидели эксперты Обще­ственной палаты в рассматривае­мом законопроекте, так это пути разрешения возможных споров кли­ента и риелтора как раз из-за от­сутствия определения обязанностей посредника.

Как убеждены эксперты, боль­шинство споров, включая и судеб­ные, происходят из-за того, что за­казчики услуг убеждены: агенты свои обязанности не выполнили или выполнили недобросовестно. Зача­стую клиенты ожидают от посред­ников нечто большее, выходящее за пределы их правовых полномочий и обязанностей. Например, требуют гарантий достоверности сведений, полученных в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Риелторы же отбиваются от подобных претензий, заявляя, что таких обяза­тельств они на себя не брали, ссы­лаясь на отсутствие у них не только полномочий на это, но и на установ­ленные законом обязанности.

Этот замкнутый круг не будет разорван до тех пор, пока обязан­ности риелтора не будут четко про­писаны в законодательстве.

ВСЮДУ ДЕНЬГИ

В пакете документов, сопровожда­ющих любой законопроект, всегда есть справка под названием финан­сово-экономическое обоснование. И в ней из раза в раз повторяется — дополнительных средств из феде­рального бюджета не требуется. Вряд ли такое можно сказать об обсуждае­мом законопроекте, ведь в нем пред­усмотрено создание государственно­го регулятора при Правительстве РФ, а его содержание будет стоить денег, и немалых. Однако и это еще не все.

Создание каждой СРО, содержа­ние ее управляющих органов, расхо­ды на вступление в эту организацию и постоянные членские взносы, проведение обязательной аттестации тоже обойдутся в круглую сумму. Ее придется оплатить посредникам, желающим попасть в официальный реестр. Понятно, что компенсирует такие расходы клиент, а это значит, что стоимость услуги, предостав­ляемой риелтором, сегодня и без того немалой, вырастет ровно на ту сумму, которая понадобится риелтору, чтобы легализоваться. Плюс стоимость обязательной страховки, которая, по замыслу авторов зако­нопроекта, должна сопровождать каждый договор сделки по недвижи­мости. И это тоже порождает опре­деленные проблемы.

Кроме того, помимо удорожа­ния риелторской услуги, нетрудно представить себе, какой масштаб мошенничества вызовет обязатель­ное страхование такой деятельно­сти, как это было когда-то с вве­дением обязательного страхования автогражданской ответственности. Только ценой огромных усилий государства и профессионального сообщества удалось отбиться от мошенников, которые составля­ли половину рынка. С учетом уже имеющегося негативного опыта для введения обязательного стра­хования риелторской деятельности нужен отдельный законодательный акт, в котором должно быть пропи­сано, кто конкретно будет брать на себя финансовые риски.

СВОЙ РОССИЙСКИЙ ВЕЛОСИПЕД

Есть три модели того, как государ­ство заботится о том, чтобы люди, покупающие недвижимость, полу­чали должное возмещение в слу­чае возникших проблем, рассказал юрист Роман Бевзенко, партнер Адвокатского бюро «Пепеляев Групп» и доцент кафедры Высшей школы экономики. Первая модель — обязательное нотариальное оформ­ление сделки с недвижимостью, и если потом у покупателя она изы­мается, то нотариус отвечает через страховые фонды и своим личным имуществом. Такая модель принята в основном в Европе. При второй модели финансовую гарантию да­ет регистрационный орган, и если недвижимость забирают, то реги­стратор полностью компенсирует потери. У юристов это называется «безвиновная ответственность». Так устроено в Англии и в странах, ориентирующихся на британское правосудие. Оборотной стороной первой системы являются нотари­альные сборы, второй — крайне вы­сокая пошлина, которая выплачи­вается при обращении к регистра­тору. И есть третья, американская, модель — только страхование. Если покупатель при заключении сделок хочет себя обезопасить, он страху­ется.

Ни в одной из трех моделей, под­черкнул Бевзенко, риелтор не несет финансовой ответственности. Пото­му что он фактический помощник при совершении сделки. Его функ­ция по заказу клиента подыскать приемлемый вариант, и только. Ему не передаются функции юридиче­ского помощника, дальше за дело берутся нотариус, регистратор или страховая компания, которые про­водят юридическое оформление сделки, за что и несут ответствен­ность. В России ни одна из трех моделей не то что не прижилась, но даже не апробировалась. Взамен же мы пытаемся смешать две несовме­стимые функции — фактического и юридического помощника — в од­ном риелторе. В этом, считает экс­перт, заключается главный порок законопроекта.

В выступлениях экспертов Об­щественной палаты не раз звучала мысль о том, что, несмотря на по­пытки ввести правила игры на рын­ке недвижимости, системного раз­вития там не наблюдалось. Может быть, потому и не наблюдалось, что проверенный мировой опыт ока­зался в России невостребованным? Стоит ли в этой сфере изобретать свой российский велосипед, если все уже придумано до нас?

Фото Юрия Паршинцева