Какие могут быть риски при сделках с недвижимостью

Не стесняйтесь спрашивать продавца о детях и кредитах, чтобы эти факторы не стали неприятным бонусом к приобретенной квартире

09.12.2023 15:00

Автор: Инесса Фотева

Какие могут быть риски при сделках с недвижимостью
  © Игорь Самохвалов/ПГ

Данных, которые обязательно должны быть в Едином государственном реестре недвижимости, может стать больше. К имеющимся предложили добавить сведения о членах семьи собственника, которые имеют право пользоваться его квадратными метрами. В отдельных случаях это касается и тех, кто утратил такой статус. Например, бывших супругов. Нововведение обеспечит максимальную прозрачность информации обо всех обременениях и защитит от незаконного посягательства на жилплощадь. Такой законопроект внес кабмин в Госдуму. «Парламентская газета» выяснила, что надо учесть продавцам и покупателям недвижимости.

Есть в ордере — имеешь право на крышу

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разработан во исполнение постановления Конституционного суда РФ от 24 марта 2015 года № 5-П, который признал статью 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции России. Суть статьи сводится к тому, что по действующему законодательству бывшие члены семьи в некоторых ситуациях могут сохранить право пользоваться жильем, даже не будучи владельцами.

Например, это люди, которые включены в ордер на предоставление жилья в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) решением общего собрания собственников. При этом, если на такое помещение обращено взыскание как на имущество в залоге и его реализуют с публичных торгов, законные интересы приобретателя оказываются под угрозой. Ведь при заключении договора купли-продажи он не знал и не должен был знать, что право пользоваться квартирой остается у членов семьи прежнего собственника. Именно на это обстоятельство обращал внимание истец.

Суд постановил, что федеральному законодателю нужно выработать правовой механизм, который обеспечивал бы максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемое жилье. В том числе благодаря введению государственной регистрации соответствующих прав и обременений. Это позволило бы приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования таким помещением за членами семьи его прежнего собственника и эффективно отстаивать свои интересы в суде.

Как задать вопрос Владимиру Путину

Платишь алименты — придется обеспечить и жильем

Статья 31 Жилищного кодекса (ЖК) гласит, что члены семьи собственника вправе пользоваться его квадратными метрами на равных условиях. Если, конечно, нет особых договоренностей. Но при расторжении семейных отношений им надлежит покинуть привычную обстановку.

Однако часть 4 допускает, что суд может оставить бывшего на обжитой территории на определенный срок, если его материальное положение не позволяет самостоятельно арендовать или купить другое жилье. Более того, собственника могут обязать, чтобы он предоставил место для проживания прежнему супругу и остальным родственникам, в отношении которых у него есть алиментные обязательства.

Вместе с тем статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает еще одну категорию тех, кто вправе не съезжать из квартиры при продаже. Это бывшие члены семьи, которые в момент приватизации имели на нее равные права с родственником, в пользу которого отказались от своей доли.

Закрепить претендентов официально

Круг людей, которые относятся к членам семьи, достаточно широк. В частности, они перечислены в постановлении пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

- проживающие совместно с собственником жилья супруг, дети и родители;

- другие родственники независимо от степени родства — бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники и племянницы;

- нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;

- в исключительных случаях — те, кто может быть признан членом семьи, если владелец жилья вселил их в этом качестве. Например, живущие с ним без регистрации брака.

Сейчас данных ни об одном из них в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нет, так что сохраняется вероятность приобрести недвижимость с довеском.

Вот поэтому кабмин и предложил фиксировать в ЕГРН сведения о проживающих в квартире:

- членах семьи собственника, в том числе бывших, имевших равные с ним права на пользование помещением в момент приватизации;

- вписанных в ордер на квартиру, которая предоставлена решением общего собрания членов ЖСК, либо вселенных судом в качестве членов семьи.

Законопроект включен в примерную программу весенней сессии на февраль 2024 года.

Что изменится в жизни инвалидов в 2024 году

Когда без согласия супруга и опеки никак

Есть и другие ограничения, о которых не только часто забывают, но и не всегда знают.

«Если мы говорим о бывших собственниках, а не членах семьи, например разведенном супруге, то сохранить право пользования квартирой они могут, если жилье приобретено с использованием материнского капитала или в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок», — рассказал «Парламентской газете» эксперт по судебным спорам Денис Политовский.

Пример: вы купили квартиру, в которой жила семья с несовершеннолетним. У нее нет другой недвижимости, а вы были не в курсе, что там есть ребенок, которого некуда выписать. В таком случае есть риск, что новый владелец получит вдобавок к жилью зарегистрированных в нем ребенка и его мать.

«Оспорить такую сделку очень легко, однако нет гарантии, что получите деньги обратно, — предупреждает юрист. — Они могут лечь непосильным долгом на контрагента, но на его счетах не будет средств, как и иного имущества, которое можно реализовать».

Вот несколько советов, которые помогут избежать неприятностей:

- нужно заключать договор с указанием особенностей конкретной сделки, перечнем лиц и их правами на пользование жилым помещением, в том числе после продажи;

- запросить сведения из ЗАГСа о детях продавца;

- проверить его паспорт — часто детей туда вписывают;

- если они есть, получить разрешение органа опеки на снятие их с регистрации и продажу недвижимости;

- не помешает выписка из домовой книги на данный момент и архивная — с данными о зарегистрированных в квартире и выписанных из нее раньше.

Другая ситуация — есть супруг, который не знал о продаже недвижимости, но имеет на нее право. Это грозит признанием сделки недействительной полностью или частично.

«Готовьте договор, предусматривающий нотариальное согласие супруги, запрашивайте у собственника справку из ЗАГСа, что он не зарегистрирован в браке, — советует Денис Политовский. — Не помешает и справка об отсутствии психических отклонений ранее и на момент сделки. Наиболее важно проверять объект недвижимости. Сейчас основной документ — выписка из ЕГРН, в которой отображена вся информация по нему».

Второй по значимости документ — выписка из Бюро кредитных историй (БКИ), внесенных в госреестр. Их список представлен на сайте Банка России. Так вы определите размер текущих задолженностей продавца, чтобы исключить, что в течение трех лет какой-нибудь банк не оспорит сделку по процедуре банкротства.

Читайте также:

• Нотариусов просят защитить пенсионеров от охотников за квартирами

Правда за нами