Дмитрий Савкин: Москве не хватает целостной градостроительной политики

Государственная Дума единогласно одобрила в первом чтении законопроект, запрещающий застройщикам повышать по «инвестиционным» причинам этажность зданий, соседствующих с памятниками архитектуры. Зачем ограничивать высотность построек в историческом центре и почему инвесторы нарушают градостроительные правила, рассказывает Заместитель декана Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Дмитрий Савкин.

В чем причина того, что многие городам приходится ограничивать высотность зданий?

- Ограничение высотности здания — это юридическая защита архитектурного ансамбля города и отдельных его районов, имеющих, в-особенности, некую историческую и культурную значимость. Наличие в ряде городов мира ограничивающих высотность регламентов наряду с регламентами, предписывающими строить в определенном стиле в ряде городов, — это механизм сохранения архитектурного наследия, подчеркивание уникальности конкретного города и средство привлечения туристов в самобытную городскую среду.

Когда-то в историческом центре Москвы ведь были построены «сталинские» высотки, они тоже исказили исторический облик столицы? Сейчас они считаются символом города…

- Сталинские высотки наряду с помпезными станциями московского метро были запросом времени — градостроительным средством подчеркивания власти тоталитарного государства над его народом, а также способом показать всему миру, что Советский Союз обновляется после войны. В определенном смысле они исказили облик Москвы, но это искажение было принято москвичами в историческом срезе. Строительство высоток, подобных дому на Мосфильмовской, — это наглядное подтверждение отсутствия в столице целостного понимания градостроительной политики. Многие города с исторической архитектурной детерминантной центральных районов решались на строительство комплексов многоэтажных зданий, но эти решения до их принятия неоднократно обсуждались многочисленными градостроительными комиссиями, выносились для обсуждения в публичное пространство. Кроме того, проекты представляли собой именно целостные градостроительные решения, а не отдельные высотки «там, где хочется», а также располагались вдали от исторических кварталов. Наглядным примером может служить La Defence в Париже.

Почему регламенты ограничивающие высотность существуют не только для исторического центра, но и для «спальных» районов? В чем смысл высотных ограничений, например, на Ленинском проспекте, или в Черемушках?

- Существование подобных регламентов для «спальных районов» — желание законодателей создать комфортную городскую среду в этих районах, предполагающую, помимо всего прочего, также и единые стилистические решения для жилой и офисной застройки. Я полагаю, что высотность в «спальных районах» должна быть выше, чем в исторических, но и она также должна контролироваться для единства стиля.

А Как вообще влияет высотная застройка на человека, живущего в городе? В Нью-Йорке на Манхеттене живут люди, и  там нет регламентов определяющих на высоту зданий…

- В Нью-Йорке существует ограничение система согласования высотности зданий, также, как и его параметров. На каждый участок земли существует собственный регламент. Девелоперы обязаны согласовывать будущее здание с муниципальной комиссией. Кроме того, в данную систему органично встроены и публичные слушания. Другое дело, что на Манхеттене — в финансовом, экономическом и интеллектуальном центре глобального города — высота здания значительно превышает все остальные районы города по соображениям целесообразности стоимости земли и экономического эффекта, который намеревается получить застройщик от ее использования, что не отменяет формальные процедуры.

Высотная застройка трансформирует психологию человека и его биологические ритмы. Нельзя однозначно утверждать, что она негативно влияет на его здоровье, также, как и обратное. Высотная застройка меняет психологическое ощущение личного пространства. Так, высокая стоимость жилья и плотная многоэтажная застройка в ядрах американских городов толкает жителей покупать большие комфортные автомобили, чтобы компенсировать недостаток личного пространства, ощущаемый ими в общих офисах и небольших по площади квартирах. Традиционно сельскохозяйственные общества, к которым относится Россия, искусственно загнанная в города в советский период, проживали в низкоэтажных домах, чаще — одноэтажных. Подобное ощущение пространства, с моей точки зрения, на данном этапе диссонирует с необходимостью проживать в тесных квартирах, что, в свою очередь, толкает россиян на поиски других форм реализации своего права на пространство.

Превышение разрешенной этажности — с этой проблемой сталкиваются в других европейских столицах?

- Превышение разрешенной этажности — следствие попыток девелоперов увеличить прибыль. Сходные процессы происходят везде. В особенности, эта касается рынков недвижимости небольших европейских государств, которые ранее причислялись к категории Восточноевропейских. Рынки недвижимости, много лет формировавшиеся по командно-административным принципам указующего перста из центра, сейчас изменяются под давлением рыночных принципов. Уже сложилась система зависимости стоимости земли от удаленности от городских центров. Соответственно, городские власти пытаются соблюсти баланс экономической выгоды, получаемой от наличия высокоэтажного здания в исторической среде и того урона, который эта среда могла бы получить от подобного градостроительного решения. Например, построенный еще в советское время отель Viru в Таллинне, достаточно гармонично вписался в историческую застройку города, являясь сейчас одним из символов Эстонии, а строительство высотки «Охта-Центр» в Санкт-Петербурге было отменено из-за многочисленных протестов населения и экспертного сообщества, которое не готово было принять подобную трансформацию городского пространства.

Во многих европейских государствах существует жесткая регламентация высотности и назначения земли, отданной под строительство вообще. Именно поэтому девелоперам приходится часто осваивать старые промышленные или иные территории на городских окраинах. Примером является ревитализация старого порта в Лондоне или вокзальной территории в Лионе.

Какие случаи нарушений высотности вы могли бы привести в Москве? И существуют ли прецеденты в других городах России?

- Ну, например, жилой комплекс «Триколор» на проспекте Мира. С нарушением высотности сталкивается большинство городов России. В 2010 году Новосибирским транспортным прокурором руководителям ОАО Новосибирский оловянный комбинат, ОАО Стадион Спартак, ООО Управляющая компания Военная горка и ОАО Гостиница Новосибирск внесены представления с требованием устранить нарушения закона, угрожающие безопасности движения воздушных судов — из-за высотности их зданий, мешающей взлету и посадке воздушных судов.