Спасибо сносимым домам!
Типовое массовое жилищное строительство — одно из значимых достижений не только советской эпохи, но и периода мировой урбанизации в целом
Тема: Снос хрущёвок
Процесс сноса московских пятиэтажек первого периода индустриального домостроения (1957-1975 годы) и постройки взамен новых домов рассчитан на 15-20 лет. В случае его успешной реализации обновится десять процентов жилого фонда столицы и справят новоселье 1,6 миллиона человек
Снос пятиэтажек для Москвы — дело неновое. Опыт накоплен. Подходит к завершению реализация программы, начатой еще при Юрии Лужкове. Переселено около полумиллиона человек, свыше 160 тысяч семей. По объему она сопоставима с масштабом переселения из аварийного фонда по всей России. Ответственность за перекладку коммуникаций и дорожную инфраструктуру возлагалась на девелопера. Чтобы окупить затраты, ему на один снесенный метр нужно было построить три новых. В грядущей реновации, полагают застройщики, эти функции город возьмет на себя. Предстоит снести 25 миллионов и построить 35 миллионов квадратных метров жилья.
Хрущевки — проект века
Реновация обращает нас к истории жилищной политики в нашей стране. По поводу типового строительства жилья в СССР принято иронизировать. В массовом сознании за прошедшую четверть века утвердилось представление: это однообразно, уныло, некрасиво и жалко. Короче, так жить нельзя. Культовый фильм «Ирония судьбы» построен на том, что главный герой в подпитии перепутал два типовых одинаковых дома в Москве и Ленинграде. Отсюда и начались его приключения, впрочем, с хеппи-эндом.
На самом деле типовое массовое жилищное строительство — одно из значимых достижений не только советской эпохи, но и периода мировой урбанизации в целом.
В СССР и других соцстранах оно развивалось особенно масштабно и решило важнейшую социальную задачу. К началу перестройки 85 процентов советских семей жили в отдельных квартирах. Для многих граждан многих развитых стран мечта о собственном, пусть даже не очень просторном, жилье несбыточна и сегодня. Замечательная поэтесса Юнна Мориц только что написала строки: «Спасибо снесенным домам, — и только засаленный хам вдогонку, с напыщенной злобой, зовет эту песню - трущобой!».
Поэтому и оценивать проект пятиэтажек нужно не с позиции сегодняшнего дня и современных представлений о комфорте, а в историческом контексте. Называть застройку 1960-х годов хрущобами, особенно когда это делают высокие чиновники, — непростительное чванство и невежество. Тесные? Да ведь и в современных домах есть «смешные» 20-метровые квартирки!
В будущем году исполнится 60 лет с начала строительства первых хрущевок. Пионером стала столица. Одинаковые коробки пятиэтажек, растущих как грибы на месте прежних домишек и сараев, москвичи тогда воспринимали не как безобразие и архитектурный нонсенс, а как прекрасный образ растущего благосостояния страны. За полвека с лишним эстетические представления претерпели естественные изменения. У них были свои понятия о красоте, у нас свои. Им 25-этажная башня с маленькими отверстиями-окнами показалась бы чудовищным муравейником, в который загнали не насекомых, а людей… Так что давайте уважать чувства наших отцов и дедов.
С 1950 по 1955 год количество нового жилья в РСФСР увеличивалось ежегодно примерно на семь процентов. Хрущевки вошли в историю градостроительства как первый тип жилья массовой застройки. Архитекторам дали задание — удешевить квадратный метр до стоимости метра в старых коммунальных домах. Экономичность достигалась за счет уменьшения кухни, совмещенного санузла, проходных комнат, отсутствия декоративных излишеств фасадов. Кстати, высоту потолка брали не с потолка, а ориентировались на европейские стандарты государственного жилья.
В Англии норма начиналась от 2,4 метра, а в самой обеспеченной жильем Швеции — от 2,5 до 2,8 метра. Остановились на 2,5 метра. Материал - сначала кирпич, потом блоки. Главное - это было отдельное жилье для семьи! Маленькое, но свое. Люди мечтали переехать из коммуналок и сырых подвалов в новые отдельные квартиры. При планировке спальных кварталов даже рассматривалась идея - ради спокойствия жильцов максимально затруднить проезд к домам автомобилей, исключая скорую помощь и пожарные машины. Другие времена, другие приоритеты.
С появлением домостроительных комбинатов кампания встала на индустриальную основу. В 1962 году было возведено 57,5 миллиона квадратных метров нового жилья и новоселье справили 5,11 миллиона человек. Эпоха хрущевок затянулась почти на 30 лет. В 1964 году появился улучшенный вариант — брежневки, прописавшиеся до 1990-х. Это блочные 9-16-этажные дома, с лифтами и мусоропроводами. Потолок 2,7, кухня 6-8 метров, просторнее комнаты, раздельный санузел.
Следующий тип жилья — дома гостиничного типа, гостинки, разновидность брежневок. Их рассматривали как временное жилье для работников промпредприятий, на пути от общежития к полноценной квартире. В середине 1970-х годов улицы городов украсили «корабли», третье поколение панельных домов типовой застройки, длинные, напоминающие океанские лайнеры, белого цвета. Они часто встречаются в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Сибири. Этажность от 5-9 до 12-15. Кстати, ныне это наиболее доступное жилье на рынке недвижимости.
При Брежневе появляется четвертое поколение типового жилья — новая панель, с улучшенной планировкой, кухней от 9 метров, комнатами более 10 метров. 20 лет назад пришли на рынок монолитно-панельные и кирпично-монолитные дома. Потолок 2,7-3,2 метра, любая этажность, свобода планировочных решений. Большинство монолита возводится по индивидуальному проекту и сразу переходит в категорию премиум или бизнес-класса. Доля семей, которым доступна покупка жилья, составляет 27 процентов. В 2014 году объемы ввода жилья (84,2 миллиона квадратных метров) впервые превысили максимальный уровень советского периода (76 миллионов в 1988 году).
Вместо типовых — проекты многократного применения
Возникшее в 1940 году типовое проектирование расцвета достигло в 60-80-е годы прошлого столетия. Все проекты разрабатывались на базе Единого каталога строительных деталей. В 2000-е годы строительство типового жилья практически иссякло. Но год назад Минстрой озадачился вопросом его восстановления в отношении социально значимых объектов и жилья.
На первом этапе поставлена задача распространить его на проектирование и строительство за деньги бюджета, в рамках госзаказа. Подчеркиваю, по всем сегментам рынка — от социальной инфраструктуры до жилья. С сентября 2016 года действует ФЗ-368, внесший изменения в Градостроительный кодекс. Институт «многократного использования проектной документации повторного применения» обязателен для федеральных органов власти, субъектов РФ и муниципалитетов. Это позволит экономить время на проектирование, выравнивать ценовую линейку и эффективно расходовать бюджетные средства.
В реестре Минстроя уже 373 проекта. Критерии их отбора — соблюдение нормативов по цене строительства и заключение госэкспертизы. Глава ведомства Михаил Мень заверяет, что строительство домов по типовым проектам не обернется возвращением в ситуацию фильма «Ирония судьбы». Гарантия - разнообразные «архитектурные рубашки» при одинаковости конструктивных решений.
Профессор Московского отделения Международной академии архитектуры Максим Перов сомневается: «Конечно, это сокращает сроки инвестиционного цикла, оптимизирует бюджет, повторное использование проектной документации дает экономию 40 процентов. Исключается этап экспертизы. Но государственных строительных компаний почти не осталось, кроме спецстроев. А частник сам решает, какой проект выбрать».
Более оптимистично настроен президент крупной строительной компании Николай Цигану. Руководимый им холдинг объединяет предприятия трех сфер: девелопмент, проектирование и само строительство.
«Типовое строительство не умерло окончательно, но развивается в основном в регионах. Там и сейчас в промышленных объемах выпускаются разные серии домов, у каждого завода своя. По стране из общего объема жилья (80 миллионов квад-
ратных метров в год) порядка 45 процентов — многоэтажное жилье и 45-47 - малоэтажка. До четверти объема многоэтажки приходится на типовые панельные дома…
Монолит вытесняет «панельку»
На панельном производстве специализируются домостроительные комбинаты. 70-80 процентов из них провели реконструкцию и полностью обновили свое оборудование. Их продукция сегодня отвечает всем требованиям и нормам новых строительных правил. Срок службы панельных зданий теперь приближается к 70-80 годам вместо прежнего 30-40, максимум 50 лет. А есть даже до 100 лет. Нередко даже по виду таких домов никогда не подумаешь, что это «панельки».
«Российская стройиндустрия шагнула сильно вперед и по качеству производства, и по скорости, — констатирует Николай Цигану. - И это относится к типовому жилью. Рынок требует быстрого и качественного жилья, но ситуация с доходами населения ухудшается. Сегодня квартирография (объемно-планировочные решения) ориентируется в сторону снижения метража жилья. Хотя стоимость квадрата и так дошла до самого низа, а денег у покупателя при острой потребности в жилье все равно не хватает. Выход - в уменьшении площади в каждой квартире. ДСК же, которые строят панельные дома, очень тяжело перестраиваются. Все-таки это долгий процесс. А с монолитом иначе. Проектируй — и на тебе сразу монолитный каркас. Вот монолит, кирпич, каркас и отбирают у панельного домостроения большую часть рынка», - сетует строитель.
Плюсы типового жилья — скорость, простота и дешевизна строительства. Больше всего его строят в Китае, Бразилии, в Европе намного меньше. Не те объемы, не та этажность, нет востребованности рынка, поэтому они от панельного домостроения ушли к промышленному. В странах Запада его назначение - социальное жилье для малообеспеченных граждан.
В России обязательства власти по жилищному обеспечению за счет общественных ресурсов сведены к предоставлению квартир малоимущим гражданам и некоторым другим категориям (военнослужащие и приравненные к ним). Однако есть подвижки и в этом направлении. В мае Правительство внесло в Госдуму поправки к ФЗ-161 с целью стимулирования строительства жилья экономкласса и создания фонда арендного жилья. Кстати, термин «жилье экономкласса» заменяется на «стандартное жилье».
Реновацию мой собеседник приветствует. Считает, что она капитализирует жилье москвичей и создаст в столице новые «центры притяжения», что разгрузит транспортные потоки.
