Несколько способов купить квартиру с большой скидкой

Готовность решать проблемы с жильём, быстрота и готовность рискнуть могут сэкономить деньги

10.05.2021 12:00

Автор: Дмитрий Литвинов

Несколько способов купить квартиру с большой скидкой
Фото: LORI.RU

В 2020 году цены на недвижимость, как новую, так и на вторичном рынке, существенно выросли — в Москве, по оценкам Knight Frank, первичка подорожала на 16,2 процента. Тенденция продолжается и в этом году. С помощью экспертов «Парламентская газета» рассмотрела несколько способов приобрести квадратные метры дешевле рыночной стоимости.

Апартаменты

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне может ничем не отличаться от квартиры. Там есть всё необходимое для проживания: вода, электричество, санузел, место для кухни. Апартаменты можно купить, оформить их в собственность, но зарегистрироваться в них нельзя. Отсутствие жилой недвижимости и регистрации означает, что у человека нет постоянного места жительства — лишь место пребывания на определённое законом время. Цены на такие «недоквартиры» ниже рыночной стоимости такого же жилья на 20-30 процентов.

В Госдуму 29 апреля внесли законопроект, который должен урегулировать болезненный для сотен тысяч россиян вопрос: как перевести купленные под жильё квартиры апартаменты в жилые помещения. Авторы инициативы предложили ввести понятие «многофункциональные здания» с жилыми и нежилыми помещениями, которые расположены вне границ жилой застройки.

Сейчас на апарт-комплексы, возводимые в общественно-деловых зонах, не распространяются требования о наличии необходимой людям инфраструктуры, объяснил «Парламентской газете» риелтор Алексей Силантьев. Проще говоря, во дворе, скорее всего, не будет ни детской, ни спортивной площадки, а поблизости — школы и поликлиники. Кроме того, на коммерческую недвижимость не распространяются некоторые нормы, например, закон о тишине.

«Коммунальные услуги в апартаментах стоят, как в коммерческой недвижимости, то есть больше, а найм таких помещений в качестве жилья, наоборот, дешевле, поэтому прежде чем делать подобную инвестицию, посчитайте, окупится ли она», — добавил эксперт.

Одна из целей будущего закона, по словам вице-спикера Совфеда Николая Журавлёва, расширить права владельцев апартаментов. «Среди особо важных пунктов — появление у жильцов жилых помещений в многофункциональных зданиях права осуществлять регистрацию по месту жительства, а также возможности платить за коммунальные услуги и налоги на помещения по более низким тарифам», — приводит слова сенатора пресс-служба Совета Федерации.

Котлован

Покупка квартиры на любой стадии строительства — один из распространённых способов сэкономить. Причём чем раньше человек вступает в сделку с застройщиком, тем больше будет его выгода. Заключая договор долевого участия на стадии котлована, можно выгадать до 30 процентов от рыночной стоимости будущей квартиры, и это без учёта роста цен на рынке, который происходит постоянно.

Фото: АГН Москва

Обратная сторона серьёзной экономии — риск не получить квартиру в обозначенные в договоре сроки, а то и не получить её вовсе. По словам гендиректора Фонда защиты прав дольщиков граждан — участников долевого строительства Константина Тимофеева, которого цитирует ТАСС, за первые три месяца 2021 года в России прибавилось почти пять тысяч обманутых дольщиков, а в Единый реестр проблемных объектов включено почти три тысячи долгостроев.

Для решения проблемы в последние годы было немало сделано. Ряд инициатив по защите дольщиков исходил из Госдумы. «Были приняты решения, которые позволяют ввести систему мер, которые защищают участников долевого строительства, ставят под контроль денежные средства, делают более прозрачным их движение. Введены счета эскроу, контроль за застройщиком», — отметил ранее председатель Госдумы Вячеслав Володин.

По новой схеме, начавшей работать в 2019 году, покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке, где средства хранятся, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.

«Проблемы могут возникнуть, если проект получил разрешение до 1 июля 2019 года, когда заработала система эскроу-счетов. Этот момент обязательно нужно уточнить. Если на месте стройки всё ещё котлован, то стоит крепко подумать, вкладываться ли в неё», — сказал «Парламентской газете» адвокат по вопросам собственности Сергей Бобровский.

А вот просрочку сдачи готового жилья дольщик может обратить в свою пользу, потребовав у застройщика неустойку и моральный вред, добавил эксперт. Если указанные в договоре сроки предоставления готовой квартиры срываются, это повод обратиться к юристу или идти в суд.

«Банкротные» квартиры

В России растёт спрос на «банкротные» квартиры, то есть на жильё, выставленное на торги из-за разорения прежнего владельца, ранее сообщил «Ленте.ру» эксперт по рынку недвижимости Москвы Вадим Зайков. В первом квартале 2021-го интерес к арестованным квартирам в столице вырос на треть по сравнению с началом прошлого года, отметил специалист.

Купить залоговую квартиру можно на 30 процентов дешевле рыночной цены, а продают такое жильё на аукционе, куда его выставляет банк, выдавший прежнему владельцу кредит.

«Люди, которые занимаются банкротством, поверьте, умеют считать, а отказываться от выгоды, которая может достигать нескольких миллионов рублей, вряд ли кто-то станет, — объяснил юрист Сергей Бобровский. — По этой причине участие в аукционе, а особенно победа в нём, требуют особых компетенций, которыми вряд ли обладает рядовой покупатель, никогда не имевший дело с торговыми площадками. Самые выгодные лоты уходят в нужные руки».

И ещё. На аукцион в большинстве случаев попадают квартиры с огромными долгами по ЖКХ, которые примет на себя новый владелец.

Фото: Игорь Самохвалов / ПГ

«Законодательство разрешает продавать недвижимость с долгами, будь то аукционные квартиры или обычное рыночное предложение, — сказала «Парламентской газете» председатель комиссии Общественной палаты по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева. — В любом случае, обязанность погасить задолженность ляжет на нового собственника».

Времена года

На многочисленных форумах и сайтах по недвижимости можно найти ещё не один якобы проверенный способ сэкономить. Пользователи пишут о сезонности рынка, мол, покупать квартиру лучше весной или осенью. Знатоки предлагают ловить «эксклюзивные» скидки продавцов, следить за акциями к праздникам. Некоторый дисконт также можно получить, покупая квартиру на первом, последнем или 13-м этаже дома.

«Честных скидок на рынке недвижимости не бывает! — с уверенностью заявил риелтор Алексей Силантьев. — Проценты по акции окажутся на уровне погрешности, а сниженная цена на квартиру по сравнению с жильём по соседству с аналогичной планировкой и такой же площади, как правило, говорит о её скрытых недостатках — тёмная сторона дома, боковая квартира, и это только самые простые вещи. Часто даже эксперт не сможет с первого взгляда заметить подвох».

Риелтор предлагает не искать скидок, а воспользоваться определённой тактикой: за как можно меньшее время перебрать как можно больше вариантов. Рынок недвижимости — очень подвижный, решения о сделках принимаются быстро.

«Между покупателями происходит соревнование за наиболее выгодную сделку, и победит в нём тот, кто успеет первым найти и застолбить «свой» вариант. Если вы действительно хотите найти хорошее жильё за приемлемые деньги, то отложите в сторону другие дела и сосредоточьтесь на подборе квартиры. Это единственный способ совершить во всех смыслах выгодную сделку», — подчеркнул эксперт.