Осенью цены на недвижимость достигнут дна
Эксперты опасаются, что отложенный спрос может к концу года спровоцировать резкое подорожание квартир
Объём предложения на рынке жилья, по данным риэлторских агентств, сегодня находится на своем историческом максимуме, однако платёжеспособный спрос очень низкий. Потенциальные покупатели квартир продолжают выжидать, рассчитывая на лучшую цену. Как будет формироваться покупательский спрос на жильё во второй половине 2016 года и что может спасти от краха строительную отрасль? Своими прогнозами в пресс-центре «Парламентской газеты» поделились эксперты.
Однако это вряд ли произойдёт, так как цены уже достигли дна, уверены специалисты. По некоторым прогнозам, уже в сентябре, выйдя из отпусков, люди станут активно покупать недвижимость.
Дешевле — только даром
Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева не берётся подтверждать оптимистические прогнозы по осеннему оживлению рынка жилья, но заверила, что квартиры действительно дальше дешеветь не будут.- Спрос спросу рознь, — пояснила она. — На рынке элитного жилья действительно катастрофическое падение, а вот квартиры бизнес-класса покупают на уровне прошлого года.
По словам депутата, в сегменте новостроек экономкласса можно даже говорить о небольшом повышении спроса. Главным образом он проявился на фоне ожиданий, что господдержка ипотеки не будет продлена, и народ поспешил успеть до закрытия программы. Весной такой спрос пошёл вверх, но потом успокоился.
Большинство строительных компаний балансируют на грани себестоимости по ценам на жильё, подчеркнул председатель комитета по агентской и брокерской деятельности Московской ассоциации риэлторов Михаил Куликов. По его словам, дальнейшее понижение стоимости квадратного метра чревато для них банкротствами, а вот на вторичном рынке недвижимости колебания ещё возможны.
- У «вторички» себестоимость равно нулю: к примеру, человек получил бесплатно квартиру и теперь может понижать её стоимость до сколь угодного уровня, — рассказал Михаил Куликов. — Цена определяется только его желаниями и возможностями покупателя. Кто хочет продать, тот снижает цены.
По оценкам эксперта, понижение ожидается в районе трёх-пяти процентов.
Дефляционная ловушка
Реальные доходы населения падают последние полтора года подряд, чего не было у нас почти 20 лет. В то же время средства на покупку недвижимости у россиян есть, но они пустят их в оборот не раньше, чем убедятся, что падение цен прекратилось, считает директор Центра конъюнктурных исследований Георгий Остапкович.- Люди находятся сейчас в дефляционной ловушке, — пояснил эксперт. — Когда они дождутся дна падения цен, то бросятся на рынок, который порядком ужался. Строители на волне снижения спроса оптимизировали свои мощности, сократили численность сотрудников и свернули большие проекты. И никто не может спрогнозировать, как поведут себя застройщики, когда на них обрушится волна отложенного спроса? Не будут ли они, как в 2009 году закручивать инфляционную спираль, по 3-4 раза в месяц повышая цены?
Исключать такой вариант нельзя, так как отрасль сегодня переживает, прямо скажем, не лучшие времена. Производство стройматериалов упало на 20-30 процентов и демонстрирует самые низкие темпы развития в обрабатывающей промышленности. Между тем это ориентир, по которому можно судить о перспективах строительной отрасли. Очевидно, что резко увеличить количество вводимого жилья в этих условиях не получится.
По мнению члена Московской ассоциации риэлторов Леонида Муравина, отложенный спрос затронет не только первичный рынок жилья, но и «вторичку». Таким образом здесь также не исключено взвинчивание цен.
Ипотеке нужны новые механизмы
Июньское снижение на полпроцента ключевой ставки ЦБ РФ стало очень серьёзным знаком для рынка. Ряд банков уже предлагают ипотечные кредиты ниже 13 процентов годовых. При этом ставка по ипотеке с господдержкой осталось неизменной — 12 процентов. Однако этого всё равно не достаточно, чтобы поддержать строителей и помочь гражданам в приобретении жилья.В Японии ставка по ипотеке составляет два процента, в США — от двух до четырёх, а в Великобритании — от четырёх до шести. По мнению первого заместителя председателя Комиссии Общественной палаты РФ по вопросам инвестиционного климата Николая Остаркова, России для счастья нужна ипотека хотя бы в семь с половиной процентов годовых.
- Цифра рассчитывалась из среднего соотношения цен на недвижимость по стране и покупательской способности россиян, — пояснил он.
По самым скромным прогнозам, такая ставка привлечёт более сорока миллионов потенциальных покупателей жилья. Если процент будет ещё ниже, на рынке недвижимости начнётся настоящий бум.
Да, субсидирование государством ипотечной ставки до 12 процентов позволило поддержать спрос на недвижимость на приемлемом уровне, но следующим шагом, надеются эксперты, станет системная поддержка ипотеки через формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Только снижение ключевой ставки Центробанка РФ не должно быть единственным условием для снижения процента по ипотеке. Об этом на днях заявил президент РФ Владимир Путин в ходе заседания Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.
- Мы понимаем, что состояние бюджета таково, что гарантировать продление господдержки ипотеки в дальнейшем никто не берётся, — рассказала депутат Елена Николаева. — Нужно запускать новые механизмы, которые позволят влить в экономику «окрашенные» деньги, способные, не раскачивая инфляцию, стимулировать целевой спрос на жильё.
Средняя цена квадратного метра в новостройке по стране (тыс. руб.)
| Регион | 2015 год | 2016 год |
| Москва | 190,2 | 183,8 |
| Санкт-Петербург | 103 | 102,7 |
| Волгоградская область | 54,9 | 48,7 |
| Омская область | 53,6 | 45,7 |
| Воронежская область | 53,5 | 46,7 |
| Челябинская область | 49,2 | 44,1 |
5483
