Низкие ставки по ипотеке страшны, но не опасны

Мизерные ставки по ипотеке вроде 0,01 процента в год только на первый взгляд привлекательны, а копнуть поглубже — сулят неприятности. Ведь в этом случае цена приобретаемой недвижимости завышена. Так считает Центробанк, который в октябре опубликовал консультативный доклад. Из него следует, что ЦБ намерен купировать опасности. В Госдуме согласны, что девелоперы своими маркетинговыми штучками отчасти вводят клиента в заблуждение, но больших рисков не видят.

А деньги те же

По данным ЦБ, за 8 месяцев этого года ипотечный портфель вырос на 9,7 процента, объем выданных кредитов составил 2,7 триллиона рублей, что на четверть меньше 3,6 триллиона рублей, выданных за аналогичный период прошлого года. Ипотеку часто выдавали по программам господдержки: в августе ее доля составила 47 процентов, а на пике в апреле — 68 процентов, следует из доклада.

При этом с начала лета господдержку стали все чаще комбинировать с так называемой субсидией от застройщика: в июне две трети всей ипотеки на первичном рынке выдавали именно по такой схеме, сказано в докладе. Из-за этих дешевых программ средняя ставка на рынке первички снизилась до 3,7 процента в августе с 5,9 процента в январе 2022 года.

Банк России считает, что основной риск в таких программах на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости: «При необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности».

Есть еще опасность: маркетинговый ход застройщика рынок может воспринять за чистую монету, и продавцы станут устанавливать неадекватные цены на квартиры, под которые покупатели будут брать льготную ипотеку. И в этом случае потребуется привлечь из бюджета больше денег на субсидирование ставки. Об этом тоже предупредил ЦБ.

Из-за роста популярности таких программ, вызвавших завышение цен на первичном рынке, Банк России планирует ввести макропруденциальные надбавки, что увеличит резервы по субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками. То есть банк должен будет из своей прибыли резервировать больше денег на случай невозврата. Эти деньги лежат мертвым грузом в качестве страховки, и чем больше их приходится откладывать, тем менее банкам выгодно выдавать рискованную ипотеку.

Хотя, возможно, и не стоит торопиться, считает председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Да, в «льготной ипотеке от застройщика» можно усмотреть попытку ввести в заблуждение клиента, но в целом больших рисков это не несет, уверен он. «Вопрос в том, как повышать макропруденциальные надбавки. Возможно, их надо поднимать, но при этом понимая, насколько они соответствуют рискам. Если их там нет, то и надбавки не должны увеличиваться, все должно быть очень гибко», — пояснил депутат.

По его словам, важно, чтобы застройщик и банки учитывали риски платежеспособности заемщика. «Либо заемщик будет платить через более высокую процентную ставку кредита, либо через более высокую стоимость жилья», — уточнил Аксаков, добавив, что в обоих случаях заемщик, скорее всего, потратит те же деньги. «Просто происходит перераспределение финансового потока: сначала он платит больше застройщику, который делится потом с банком. Банки за счет низкой ставки проигрывают, но выигрывают за счет большей величины стоимости кредита», — отметил законодатель.

Анатолий Аксаков © Игорь Самохвалов/ПГ

Аксаков считает, что Банку России в этом вопросе нужно действовать аккуратно, применяя мягкое регулирование. Главное, по его словам, чтобы не формировались риски: «А для этого необязательно махать косой, запугивая участников рынка».

Закредитованным предложили выход, но он может оказаться тупиком

Банкам придется подстраховаться

В последние месяцы строительные компании стали активно использовать в своих ипотечных программах еще одну соблазнительную опцию — «без первоначального взноса». Но, как показывают данные банков, стремление покупателя взять кредит с низким первоначальным взносом указывает на риск сделки.

В докладе ЦБ пояснил, что это говорит об ограниченной покупательской способности и смягчении стандартов кредитования. Значительная часть кредитов выдается с минимальным размером первоначального взноса — 15 процентов, — но при этом количество кредитов с достаточно высокий ставкой сохраняется высоким — 36 процентов по итогам второго квартала 2022 года. Доля рискованных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом тогда увеличилась до 40 процентов, а на первичном рынке достигла исторически высоких значений в 58 процентов.

Чтобы купировать опасности, Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку 2,0 к коэффициенту риска по ипотеке в новостройках с первоначальным взносом не выше 10 процентов, сообщается на сайте регулятора.

Это позволит ограничить предоставление кредитов без первоначального взноса, убежден финансовый эксперт Михаил Беляев: «Ипотека, которая выдается с низким первоначальным взносом, уже сама по себе рискованная, ведь остается большая сумма основного долга, которую потом надо погасить. Сумма ежемесячного платежа получается достаточно большая, а если учесть, что сегодня люди находятся не в самом лучшем финансовом положении, то возникает угроза, что они могут не выдержать в течение длительного времени такие значительные платежи».

Он добавил, что ситуацию усугубляет риск потерять работу и инфляция, «которая отъедает существенный кусок дохода»: «У человека уходит больше денег на текущие расходы и меньше остается на погашение кредитов и ипотеки. Поэтому Центробанк и вводит повышенную надбавку к коэффициенту риска по ипотеке, чтобы банки увеличивали резервы на возможные потери под выданный кредит».

Читайте также:

• В каком случае могут изъять купленную квартиру

И если случится, что клиент окажется неплатежеспособен, то банк будет защищен своими же деньгами. Но следует помнить, что резерв — это часть прибыли банка, которую придется заморозить при предоставлении рискованной ипотеки. И тогда банк сто раз подумает, прежде чем назначить такие льготные условия. Это заставит кредитные организации более внимательно рассматривать заявки, точно оценивая платежеспособность клиента, заверил Михаил Беляев.