Недвижимый налог зашевелился

Правительство внесло в Государственную Думу законопроект о новом порядке налогообложения жилья и земли

За свою недвижимость начиная с 2015 года нам придётся платить в среднем в три раза больше, чем сейчас. Хотя после годовой доработки документа его нормы несколько смягчены. Действующие льготы для некоторых категорий граж­дан сохранены, а повышение фискальной нагрузки для основной массы собственников жилья будет растянуто на пять лет.

Ставки сделаны

К введению нового налога власти готовятся уже ровно десять лет. В 2004 году в парламент был внесён соответствующий законопроект. Суть его была в замене имеющихся платежей за землю и за имущество одним общим налогом. Это логично: на то она и недвижимость, что её никак не отор­вать от места, на котором она стоит. Согласно документу, новый налог предоставляет местным властям право взимать его не с инвентаризационной, как сейчас, а с кадастровой, то есть близкой к рыночной, цены жилья.

Государственная кадастровая оценка — это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление стоимости жилья и земли. По сути, она основывается на рыночной оценке, когда покупатель придирчиво фиксирует каж­дую деталь: работает ли кран, что за отделка и остаётся ли кухонный гарнитур, а продавец набивает цену. Удалённость от метро, школы, детского сада, наличие магазина и фитнес-центра — кадастровая цена жилья почти всегда учитывает все эти факторы и почти всегда стремится к цене рыночной.

Но есть нюансы: дорогой ремонт с итальянской сантехникой, добрые или злые соседи, благо­устроенный двор. Однако эти факторы в кадастровую стоимость не входят. Можно сказать, что кадастровую цену квартиры формирует всё то, что находится до её порога. Для подсчётов используют методы массовой оценки, ведь в масштабах всей страны осмотр каждой отдельной квартиры затянулся бы на десятилетия. Вот и получается средняя цена, но даже не по дому, а по целому кварталу, где новостройки премиум-класса соседствуют с недорогими хрущёвками.

Так в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в тридцать раз ниже, чем рыночная. Двухкомнатная квартира в столице в районе станции метро «Сретенский бульвар» площадью 60 квадратных метров в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тысяч рублей. Тогда как рыночная её стоимость варьируется от 15 до 18 миллионов рублей.

Согласно последней редакции документа, ставки налога на недвижимость сейчас выглядят так: 0,1 процента от кадастровой стоимости жилых зданий и помещений, 0,5 процента — для иных строений. Отдельно установлена ставка для недвижимости стоимостью свыше 300 миллионов рублей — 2 процента. Таким образом, налоговая нагрузка за «двушку» на Сретенском бульваре может составить 15-18 тысяч рублей в год. Деньги немаленькие.

Также в рамках наведения социальной справедливости предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости 20 квадратных метров — для квартиры, 10 — для комнат и 50 — для дома. Однако ранее речь шла о том, что льготникам, включая в их ряды военнослужащих, следует предоставить не вычет, а полное освобождение от налога.

Важно, что все эти изменения будут происходить постепенно. Увеличение нагрузки растянется на пять лет — каждый год сумма налога будет возрастать на 20 процентов. По расчётам ФНС, сейчас она равна 642 рублям в год. После принятия поправок она может вырасти почти в три раза — до 1,9 тысячи рублей в год с небольшой стандартной двухкомнатной квартиры. Но это в среднем. А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придётся вдвойне, а то и втройне.

Огород или пенсия?

По части льгот Министерству финансов на этот раз пришлось уступить. Действующие нормы для некоторых категорий граждан сохранены, но с некоторыми ограничениями. Так, применить их можно будет не ко всем, как сейчас, а лишь к одному самостоятельно выбранному объекту недвижимости. То есть если у пенсионера имеются и квартира, и дачный участок, возникнут определённые проблемы. Налог станут считать по его кадастровой стоимости, и он составит 0,3 процента в год. При цене участка в миллион-полтора рублей ежегодный платёж составит 5-7 тысяч рублей. То есть за возможность сажать картошку и огурцы придётся выложить более половины месячной пенсии (по данным Росстата, на апрель 2014 года средний размер пенсий в России составил 10 891 рубль).

Учитывая то, что такие садоводы выращивают значительную часть сельскохозяйственной продукции России, последствия налоговой реформы могут оказаться неприятными. Вместо экологически чистых отечественных овощей придётся переходить на импорт. А в условиях напряжённой международной обстановки это ставит под угрозу продовольственную безопасность страны. Из 28-30 миллионов тонн выращиваемого в России картофеля только 5-6 миллионов тонн производят агрофирмы, остальное выращивают владельцы «шести соток», преимущественно пенсионеры.

Но совсем уж отменять введение налога на недвижимость, скорее всего, не будут: уж слишком много надежд на него возложено. По заявлениям заместителя главы Министерства финансов Сергея Шаталова, все регионы технически к нему готовы. Однако принятие новых правил игры может затянуться. Внеся свои наработки в виде поправок к законопроекту десятилетней давности, Правительство рассчитывало на их скорейшее одобрение и принятие. Но совет нижней палаты парламента продлил срок представления поправок. Главным зачинщиком пролонгации выступил Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам. Его председатель Андрей Макаров ранее подвергал жёсткой критике предложения Минфина по налогу на недвижимость.

По его словам, законопроект должен быть принят как Центром, так и субъектами Федерации. Поэтому его нужно разослать в регионы не менее чем на месяц. Но проблема в том, что Государственная Дума завершает весеннюю сессию. А это значит, что до каникул законопроект она уже не примет.

Можно поспорить

Конечно, увеличение налоговой нагрузки в перспективе не очень обрадовало россиян. Однако впадать в отчаяние не стоит. Мало кто знает, что в случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут её оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания, естественно, заключается в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим вариант с арбитражным судом. Исковое заявление подаётся на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Оспорить её результаты можно в течение трёх месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском специалиста, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Она может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники и не являющимися государственными судебными экспертами. Тем не менее при выборе специалиста следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы.

В том случае если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут. Так, год назад Арбитражный суд Республики Татарстан удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв её с рыночной оценкой.

Казанский предприниматель потребовал нивелировать кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 квадратных метров с его рыночной стоимостью — 35,512 миллиона рублей. И Арбитражный суд Республики Татарстан вынес решение в пользу бизнесмена. Интересно, что первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 миллионов рублей. 

мнения

Евгений Фёдоров

член Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам:

- Законопроект о налоге на недвижимость обсуждается уже около десяти лет. И всё это время участники процесса не могут договориться между собой. Не уверен, что и на этот раз они найдут компромисс. Потому что не решено, что подлежит налогообложению, а что — нет. Размер ставок — вопрос вторичный, так как их можно корректировать в течение определённого отрезка времени. Кроме того, введение налога на недвижимость в данный момент несёт большие риски для экономики страны и, в частности, для бюджета. Важно, чтобы не пострадали граждане. Если у человека есть квартира в центре Москвы, то он не должен после принятия закона переезжать на окраину только потому, что не может оплатить этот налог. Что касается богатых людей, живущих в коттеджах на Рублёвке, то для них сумма налога должна быть повышенной.

Олег Казаковцев

член Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам:

- Самое главное, чтобы этот налог взимался со всех без исключения. Если так будет, то обсуждений по поводу его размера станет намного меньше. Прежде всего он должен нести социальную функцию. Понятно, что если у человека единственное жильё в виде однокомнатной квартиры, то налог должен соответствовать его доходам. А если гражданин построил себе жильё, которое стоит десять миллионов долларов, то я не вижу никаких проблем в том, чтобы он платил за него несколько сотен тысяч рублей в год. Это честно по отношению и к более обеспеченной части населения, и к менее благополучной. Важно, что эти деньги будут попадать в бюджет. Что касается готовности государства к введению этого налога, то могу с уверенностью сказать, что её нет. До сих пор непонятна кадастровая стоимость земли в Подмосковье. На сегодня она просто неадекватная. Небольшой участок может стоить как участок возле моря в Болгарии. Пока остаётся очень много вопросов, которые могут расслоить общество, а налог на недвижимость должен его консолидировать.