Законопроект о мерах по повышению защиты прав граждан — участников долевого строительства

"РФ-сегодня"

В Комитет Госдумы по финансовому рынку поступил законопроект № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», инициированный Правительством.

Целью законопроекта является повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства. Законопроект направлен на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан — участников долевого строительства, установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Федерации, осуществляющих государственный контроль и надзор в области долевого строительства, создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство.

Законопроектом предусматривается поэтапное введение новых требований (с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года).

С 1 марта 2016 г. законопроектом вводятся следующие положения.

Устанавливаются дополнительные требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства граждан — участников долевого строительства, в том числе требования к минимальному размеру собственного капитала таких застройщиков.

В целях повышения информационной открытости застройщиков, привлекающих средства участников долевого строительства, предлагается установить требования к раскрытию информации такими застройщиками на официальном сайте застройщика в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Законопроектом также предусматривается расширение перечня информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации. Устанавливается необходимость соответствия информации, содержащейся в проектной декларации, не только проектной документации, но и документации по планировке территории.

В соответствии с проектом форму проектной декларации, а также форму и порядок представления застройщиками отчетов утверждает уполномоченный орган. При этом предлагается предусмотреть обязанность направления застройщиком проектной декларации в контролирующий орган с использованием электронной цифровой подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным органом (вместо почтового отправления проектной декларации).

Законопроектом предусматривается расширение полномочий контролирующих органов в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, соблюдением застройщиком графика строительства, привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами. Также предусматривается предоставление контролирующим органам права на получение информации о всех генеральных подрядчиках, подрядных и субподрядных организациях, привлекаемых застройщиком в процессе строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Проектом исключают требование о представлении застройщиком проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрирующий орган). В соответствии с новыми требованиями проектная декларация направляется застройщиком в контролирующий орган. При этом регистрирующий орган не вправе требовать документы, необходимые для государственной регистрации, если такие документы находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций. Регистрирующий же орган самостоятельно запрашивает такие документы в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом ведение единого реестра застройщиков будет осуществляться федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством, в порядке, установленном Правительством. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте такого федерального органа, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством России.

С 1 января 2017 года законопроектом вводятся следующие положения.

Предусматривается расширение и уточнение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Устанавливается условия возмещения затрат на строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры в случаях.

Проектом предусматривается использование механизма банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства таких объектов в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. При этом в случае использования застройщиками и банками данного механизма требования в части страхования гражданской ответственности застройщика или получения поручительства банка по обязательствам застройщика, а также требования о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом или иной объект недвижимости не применяются.

В целях регулирования такого нового механизма законопроектом предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. При этом предусмотрены меры по защите средств участников долевого строительства и обеспечить их целевое использование.

Законопроектом предусматривается, что счет эскроу подлежит закрытию в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации уступки прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Законопроектом также устанавливаются требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а средства участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу в таком банке

Законопроектом предусматривается, что право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу имеют только банки, величина собственных средств которых составляет не менее чем 20 млрд. рублей.

В случае принятия реализация закона потребует постановлений Правительства, регулирующих порядок ведения единого реестра застройщиков и порядок определения размера собственного капитала застройщика, а также ряда приказов Минстроя России.

Принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.