Квадратный метр для тех, кто беден

 У цен остановок нет

Доступно — это, в первую очередь, не дорого. Многие возведенные новостройки, причем далеко не элитные, заполнены лишь наполовину, а то и на треть. Стоит лишь взглянуть на их окна примерно в девять часов вечера, чтобы убедиться в верности этого утверждения. Горожане не спешат покупать квартиры из-за высоких цен, а сами строители не торопятся продавать их «по дешевке».

Если в других странах цены на не­движимость испытывают перепады и нередко долго держатся на минималь­ном уровне, то в России при любой конъюнктуре они с каждым годом продолжают упорно ползти вверх. Средняя цена квадратного метра ко­леблется, по разным данным, от 190 тысяч до 230 тысяч рублей. За 56-ме­тровую «двушку» в кирпичном доме, к примеру, надо отдать более 10 мил­лионов рублей. Можно представить, сколько должен копить работающий глава семейства при среднем ежеме­сячном заработке в 50-60 тысяч ру­блей. Мало кому хочется залезать в теперешнюю ипотечную кабалу с ее минимальными 11 процентами, хотя инфляция в стране примерно на треть меньше этой цифры. Одна надежда на родителей, на внезапный приработок, на перспективу карьерного роста, же­лательно в структурах госслужбы.

Квартиру в новостройке без от­делки на окраине города или в бли­жайшем Подмосковье, правда, мож­но приобрести на начальном этапе строительства за 100 тысяч рублей за метр, но различные доплаты мо­гут увеличить эту сумму чуть ли не вдвое. В других российских городах наблюдается та же тенденция посто­янного роста, пусть и общая стои­мость тамошних квартир на порядок ниже. Заместитель Председателя Ко­митета СФ по бюджету и финансовым рынкам Николай Журавлев приводит такие цифры: средняя стоимость са­мого дешевого жилья эконом-класса в российских регионах сейчас составля­ет 1,2 миллиона рублей — в эту сумму обойдется квартира в 40 квадратных метров по цене 30 тысяч рублей за метр. Такую квартиру гражданам не льготных категорий, то есть большин­ству, можно приобрести в кредит ми­нимум под упомянутые 11 процентов годовых.

Разница средней стоимости ква­дратного метра в самом дорогом и самом дешевом районах Москвы, по данным аналитиков жилищного рын­ка, составляет 208 тысяч рублей, или 67,5 процента. Ножницы немыслимые — какие же «золотые» стройматериалы надо применять, чтобы довести сред­нюю стоимость квадратного метра в   Центральном   административном округе почти до 310 тысяч рублей? В то же время в Юго-Восточном округе средняя цена аналогичного квадратно­го метра составляет более 100 тысяч рублей. Только потому, что ближе к центру? Иными словами, цены на рос­сийском рынке недвижимости практи­чески не поддаются законам рынка, а чаще всего продиктованы чисто спе­кулятивными мотивами.

По мнению первого зампреда Ко­митета Госдумы по земельным от­ношениям и строительству Мартина Шаккума, решить проблему высоких цен на жилье, снизив стоимость ква­дратного метра чуть ли не в два раза, можно за счет возведения жилья эко­ном-класса с фиксированной ценой продажи. В осеннюю сессию Госдума намечает принять документы, позво­ляющие на муниципальном уровне принимать решения, способствующие снижению стоимости жилья до 50 про­центов от цены, установленной Минрегионразвития. Такая возможность появится в первую очередь у неза­щищенных слоев населения: у врачей, учителей, начинающих ученых, мо­лодых и многодетных семей и других групп граждан. По его словам, фикси­рованная стоимость квадратного ме­тра жилой площади поможет снизить механизм аукционных торгов, целью которых и является понижение цены продаваемого объекта. Так, в Москов­ской области цена квадратного метра может упасть до 24 тысяч рублей, а в Саратовской области, например, она составит около 12 тысяч.

 

Кроме того, в планы Госдумы входит разработка такого законопроекта, который во много раз увеличил бы объемы строительства жилья эконо­мичного класса. Муниципальным ор­ганам управления будет дано право самостоятельно выбирать места под строительство и заявлять о них на аукционах. Доля жилья, представлен­ного к продаже по фиксированной цене, будет определяться муниципа­литетами. Остальные «метры», гово­рит депутат, застройщик будет вправе реализовывать по рыночной цене, что немаловажно, так как фиксированная стоимость может оказаться значитель­но меньше рыночной.

Возможно, фиксированная цена и даст толчок к снижению уровня цен, но есть опасность, что и она окажется не по зубам людям небогатым. К со­жалению, нет у граждан таких денег, хотя и трудятся они в поте лица свое­го. Даже если реализовать инициативу руководителя Агентства финансирова­ния жилищного строительства Андрея Шелкового о предоставлении 20-про­центной скидки на покупку жилья для малоимущих, то не обремененным материальным достатком гражданам, если навскидку посчитать, придется копить на такую покупку около 30 лет. Первый вице-премьер Игорь Шувалов на недавнем заседании Совета по жи­лищной политике при Президенте РФ был вынужден признать: «Сегодня у многих людей, особенно у молодых семей, нет надежды на приобретение жилья, хотя они много работают».

Именно из-за невысоких доходов семей, нуждающихся в жилье, потер­пела неудачу федеральная программа «Жилище», принятая в 2010 году. По ней доступность жилья предлагалось высчитывать, исходя из средней сто­имости стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра, рав­ной среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех чело­век за четыре года. Один из экспертов подсчитал, что при средней зарплате москвичей примерно в 57 тысяч ру­блей двухкомнатная квартира упомя­нутого метража будет стоить около 5 миллионов 500 тысяч рублей. Это без учета расходов на питание, лечение, образование, покупок потребитель­ских товаров и проч. Таких квартир в столице нашей Родины днем с огнем не сыскать, разве что совсем «убитую» жилплощадь.

Если бы все эти планы по доступ­ному жилью были успешными, никто и не затевал бы новый проект «Жилье экономичного класса», который об­суждался на президентском Совете, и не выдвигал бы идеи приобретения жилья за 30 тысяч рублей за квадрат­ный метр. Именно такую цену в каче­стве ориентира выдвигают разработ­чики нового проекта. Предполагается, что стоимость «квадрата» при этом не будет превышать уровня в 80 процен­тов от рыночной цены жилья в реги­онах. Идея, надо признать, довольно спорная в российских условиях, но как некая цель, к которой надо стремить­ся, может быть оправданной.

Впрочем, если включить все резер­вы, серьезно подойти к делу, покон­чить с коррупцией, цветущей пышным цветом на жилищно-строительном рынке, то построить к 2018 году пла­нируемые 25 миллионов квадратных метров недорогого жилья вполне по силам. Но этого явно мало, так как жилплощадь смогут получить при­близительно около одного миллиона человек. А нуждающихся граждан, не способных приобрести квартиры по рыночным ценам, больше примерно в 2-3 раза. К ним приплюсуем около 10 миллионов человек, живущих в ветхом и аварийном фонде.

Причем, если брать за точку отсче­та дешевой недвижимости цену в 30 тысяч рублей за квадратный метр, то даже эту сумму будущие обладатели «двушки» в 50 «квадратов», особенно в провинции, не смогут быстро осилить. Более полутора миллионов рублей за квартиру для семьи, получающей среднюю зарплату в 25 тысяч рублей на каждого работника, сразу запла­тить очень трудно. При условии, что собственник льготной квартиры будет платить государству, частично покрыв­шему ее стоимость, через банки по 10 тысяч рублей в месяц, ему придется выкладывать требуемую сумму в те­чение более десяти лет.

 

Куда эффективнее было бы реформи­ровать строительную отрасль таким образом, чтобы строителям было вы­годно возводить дешевые современные дома. Увы, мы даже не знаем, как ква­лифицировать жилье эконом-класса. Четкого определения этого понятия на современном российском рынке недвижимости не существует. Правда, Минэкономразвития попыталось ре­гламентировать характеристики жи­лья эконом-класса, по которому ми­нимальная площадь жилой комнаты должна быть равна 14 квадратным метрам, а кухни — 5 «квадратов», но на практике однокомнатную квартиру считают жильем эконом-класса, если ее размер ограничен 28-45 квадратны­ми метрами. Другие показатели — на глазок риелторов.

Совет по жилищной политике при Президенте России в ближайшее вре­мя уточнит и, вероятно, расширит этот «льготный» список, а также определит, в каких регионах будет запущен но­вый проект по строительству недо­рогого жилья. Если раньше покупать дешевую жилплощадь мог каждый без жестких ограничений, а приобре­тение недвижимости субсидировалось государством или оформлялось в ви­де льготной ипотеки, то теперь будет введен доходный ценз для покупателя экономичного жилья. Конкретная сум­ма дохода будет определена позднее, и вот тут действительно общественности надо держать ухо востро, так как чи­новники могут существенно занизить планку, чтобы сузить круг получателей льготы. Не исключены и махинации с талонами на недвижимость, которые, вероятно, станут выдавать нуждаю­щимся очередникам.

Кроме выяснения, кто может пре­тендовать на получение такой недви­жимости, требуется не менее четко определить, как будет возводиться недорогое жилье, где и кто его станет строить. Очевидно, что частным ком­паниям отдавать массовое строитель­ство такого жилья надо крайне осто­рожно, они меньше всего озабочены социальными проблемами. Так как значительная часть средств на возве­дение экономичного жилья будет идти из бюджета, то строить его должна, как считают некоторые авторитетные аналитики, госкорпорация без участия всяческих коммерческих посредников. Это не тот случай, когда цель любого бизнеса — получение прибыли. Если отдавать строительство частным за­стройщикам, то только при условии, что часть построенного они отдадут бесплатно государству, которое в свою очередь выделит «квадраты» для нуж­дающихся граждан. Такое требование, например, выдвинул перед стройбизнесом первый вице-премьер Игорь Шувалов.

Другой вопрос — где строить? Во­преки разговорам, что в Москве, да и в других российских городах, негде вести жилищное строительство, места будущих строек можно без особых затруднений найти в каждом райо­не. К примеру, по-прежнему в Москве огромные площади занимают промыш­ленные зоны, хотя на многих террито­риях уже давно нет никакой промыш­ленности — одни склады и оптовые базы. Несмотря на суровые решения московских властей о выселении их за МКАД, эти промзоны и овощебазы «цветут и пахнут». Что там творится, толком не знает никто. Случай с овощебазой в Бирюлево показал, что в та­ких местах обычно группируются раз­личные криминально-этнические кла­ны. Кроме того, сохраняется огромное количество «хрущевских» кварталов, которые дышат на ладан. Их еще по­завчера следовало безжалостно снести как жилье, совершенно не приспосо­бленное для современной жизни, как здания, уродующие городской облик. Программа переселения из ветхого и аварийного жилья работает, но «впе­ревалочку и не вслух», как выразился знакомый чиновник из мэрии.

В то время, как власти ориентиру­ют всех на строительство доступного и недорогого жилья, что является се­годня одной из самых важных государ­ственных задач, некоторые высокопо­ставленные чиновники в регионах счи­тают ее совершенно невыполнимой, а стало быть, и стараться выполнять ее не имеет особого смысла. Все, кто присутствовал на VII Московском фо­руме лидеров рынка недвижимости «MREF2013», были изрядно удивлены позицией заместителя мэра по вопросам градостроительной политики и строительства столицы Марата Хуснуллина. По его утверждению, строи­тельство доступного жилья в Москве не следует допускать по стратегиче­ским соображениям. Мол, недорогое жилье не выгодно самим москвичам, которые якобы «не готовы потерять в стоимости своей недвижимости, свою капитализацию». По его мнению, если жилье будет доступным, то в город могут приехать еще несколько мил­лионов человек, и соответственно ин­фраструктура Москвы не может вы­держать большее число людей.

Не буду повторять аргументы кри­тиков неудачно выразившегося заммэра, которые прокатились по соцсетям и новостным лентам Рунета. Скажу лишь, что не стоит смешивать в одну кучу пузырь рынка жилья, существу­ющего сегодня во всей своей спеку­лятивной «красе», и рынок, частично субсидируемый государством для малоимущих граждан. При реализа­ции нового проекта по возведению доступного жилья эконом-класса сво­бодный рынок можно брать лишь за основу, как некий ориентир для стро­ительства «экономдомов». В остальном — государственный присмотр и догляд. Видимо, следует ввести некоторые ограничения на продажу «льготных квартир», дабы не создавать подполь­ный рынок жилья и почву для приду­мывания коррупционных схем. Ска­жем, если небольшая двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров (реальная рыночная цена со­ставляет 100 тысяч рублей), была ку­плена в «экономичном доме» не за 5 миллионов, а за 1,5 миллиона (70 ты­сяч рублей доплатило государство), то продать ее собственник может толь­ко очереднику из списка льготников. Причем желательно за аналогичную цену с учетом амортизации, степени ремонта и т.п.

 

Сказали «а», надо говорить и «б». Если уж взялись помогать бедным и обездоленным в приобретении крыши над головой, то придется поубавить аппетиты далеко не бедствующих чи­новников, которые продолжают по­лучать в собственное распоряжение квартиры от министерств и ведомств —  якобы на улучшение жилищных ус­ловий. По данным члена Комитета ГД по делам общественных объединений и религиозных организаций Влади­мира Бурматова, ежегодно траты на такое «улучшение» бытоустройства со­трудников министерств исчисляются сотнями миллионов рублей и иногда достигают миллиарда. При этом все данные о том, кому и какие суммы конкретно были предоставлены, оста­ются необнародованными, что открывает широкие возможности для кор­рупционной деятельности.

В письме вице-премьеру Ольге Голодец депутат просит обязать мини­стерства раскрывать сведения о государственных субсидиях на покупку жилья, предоставленных чиновникам. Эта информация частично находит отражение в декларациях о доходах. Однако в ней, по его мнению, не ука­зываются источники финансов или происхождение новой недвижимости. «В случае если данные по субсидиям будут обнародованы отдельно, мы смо­жем проверить, действительно ли их получают те, кто имеет на это право, кто нуждается в улучшении жилищ­ных условий», — говорит законодатель.

Вызывает большое сомнение, что квартиры госслужащим выделяются в соответствии с действующим по­становлением правительства (№63), по которому они могут получить субси­дии на приобретение жилья. Об этом открыто говорят многие депутаты в отношении целого ряда высокопостав­ленных чиновников, не подпадающих ни под одну из категорий, прописан­ных в документе. Они не живут в об­щежитиях, коммунальных квартирах, не теснятся в «однушках» в составе двух семей. Более того, многие получа­тели министерской жилплощади име­ют по два-три загородных дома или дачи, парочку квартир в столице, часть из которых переоформлена на близких и дальних родственников. Интернет полон фотографиями многогектарных особняков «нуждающихся» чиновни­ков. Очевидно, что этой практике без­оглядной раздачи государственного имущества надо положить конец, на чем, собственно, и настаивают депута­ты, поддержавшие инициативу Влади­мира Бурматова.

В минувшем мае во время антикор­рупционного разбирательства вокруг Росагролизинга и Минсельхоза выяс­нилось, что руководитель Департамен­та правового обеспечения ведомства Олег Донских получил субсидию на улучшение жилищных условий в раз­мере 25 миллионов рублей. На эти деньги бывший чиновник построил особняк на Рублевке. По словам депу­тата Госдумы Владимира Бурматова, к нему поступили сигналы, что Мини­стерство образования и науки предо­ставляет субсидии в первую очередь не действительно нуждающимся в этом чиновникам ведомства, а лояль­ным к министру.

Так что проект «Жилье экономич­ного класса» имеет все права на суще­ствование и, главное, является реально выполнимой программой действий по обеспечению жильем тех, кто действи­тельно в нем нуждается. Надо лишь четко установить, кто имеет право участвовать в этом проекте, кому конкретно государство может оказать поддержку, продумать детали, опреде­лить застройщиков, отладить вопросы кредитования, свести к минимуму по­явление коррупционных схем — и дело, хочется надеяться, пойдет. Может, и в самом деле нуждающиеся в жилье рос­сияне получат внятный ответ на свой вечный квартирный вопрос…