Как обрести крышу над головой

 

Иван Грачев: Но не отождествляйте понятия. Ипотека — не палочка-вы­ручалочка. Ею могут воспользоваться немногие. При нормальной экономике, устойчивых доходах населения — 15 процентов россиян. В трудные годы, такие, как нынешний, еще меньше — около 10 процентов. Ипотека — лишь одна из составляющих формулы до­ступности жилья, необходимая, но не решающая, недостаточная. Массовых новоселий при сложившейся структу­ре финансирования жилья не будет и не может быть.

 

 

Иван Грачев: Авторы подобных ми­фов сводят мир к дюжине самых бла­гополучных западных стран. Но и в них ипотечная доля гораздо скромнее. В Германии, например, она около 30 процентов новоселий, вдвое больше квартир приобретается с помощью строительных сберегательных касс (ССК). Скуповатые, прагматичные немцы, и не только они, отдают пред­почтение ССК еще с тяжелых послево­енных времен, считая их удобными и выгодными.

 

 

Иван Грачев: Ошибаетесь, пять или шесть раз в двух созывах Государ­ственной Думы. Более шести лет мы его защищали, боролись за законопро­ект, пробивались с ним сквозь высшие инстанции. Нам удалось провести его через думские баталии, «вето» Совета Федерации, согласительную комис­сию, «вето» Президента Бориса Ельци­на. Благодарен коллегам-депутатам, которые помогли преодолеть два та­ких барьера и сохранить суть закона.

Активное упорное сопротивление тогда вызвала не сама идея развития ипотеки, ее отвергать было нелепо, а российский ее вариант. И понятно по­чему. В исполнительной власти тон задавали приверженцы либерализма, сформировавшие свои убеждения по вашингтонским догматам. Для них все американское — святое, неприкасае­мое и необсуждаемое. Нам прямо го­ворили в правительстве: американская двухуровневая модель ипотеки — луч­шая в мире. И мы должны, грубо го­воря, перенести ее в Россию, а не изо­бретать провинциальный велосипед. И гарантировали: вернитесь к перво­источнику — и закон сразу же будет принят. Согласиться с такими «совета­ми» значило заложить мину под жи­лищный конвейер. В отличие от своих оппонентов, я как инженер-физик был приучен и умел хорошо считать. Рас­четы же убеждали, что американская двухуровневая модель в своей основе — огромная пирамида, чреватая обва­лом, крушением.

 

Исходя из конкретных жизненных соображений, мы и разработали до­статочно устойчивую и защищенную модель ипотеки. Принципиальное от­личие нашей модели — ограничение выпуска вторичных ценных бумаг, базирующихся на недвижимости. В США их можно выпускать столько, сколько удастся разместить на рынке, — и в 5, и в 10, и в 100 раз больше, чем стоит само жилье. Отсюда и опасность, что раздуваемый «финансовый пузырь» когда-то лопнет, а люди, взявшие кре­диты, потеряют и деньги, и квартиры. Поэтому в своем законе мы предусмо­трели, что объем вторичных ценных бумаг не должен превышать 70 про­центов стоимости жилья. Эта норма минимизировала возможные потери россиян.

 

 

Иван Грачев: Тут своя история, об­условленная особенностями отече­ственной банковской системы. Она складывалась и в основном подпитывалась за счет бюджетов и игры с го­сударственными ценными бумагами. Моя уверенность в том, что банкиры будут нашими главными союзниками, не оправдалась. Известные и ныне банкиры отмахнулись сразу: какая там ипотека в нищей России! Другие настаивали: предлагайте американ­скую двухуровневую модель — сразу поддержим. Нас поняли, поддержа­ли, переломили ситуацию строители. Мы провели в Кремле фактически общероссийское собрание подрядных компаний. Я доложил собравшимся о принципах и схемах ипотеки, про­писанных в законопроекте. И прямо посоветовал: хотите, чтобы пошли большие деньги, заставляйте депута­тов от своих регионов принять его.Так у нас появилась масса активных сторонников.

 

 

Иван Грачев: В целом, безусловно, по­ложительно. Нам удалось ускорить ее развитие в России на 5-6 лет, а это де­ло не менее 2,5 миллиона квартир до­полнительно. Свыше 60 процентов жи­лья возводится по ипотечным схемам. Объем привлеченных средств населе­ния достиг триллиона рублей в год. Общий же объем инвестиций в «свою квартиру» превысил 100 миллиардов долларов. Таких денег строители ни­когда не имели. Есть все основания сказать: ипотека — один из немногих успешных крупных рыночных проек­тов в России.

 

 

Иван Грачев: Если считать населени­ем России только богатых, их окру­жение и средний класс, то можно утверждать и это. Как и убеждать в том, что предложенные государством варианты обеспечивают доступность жилья. К сожалению, у нас и сред­ний класс крайне малочисленный, в отличие, например, от европейских соседей. Опять же, в отличие от них, бедных, то есть имеющих доходы ниже среднего по стране, около 70 процентов. Почти все они, исключая льготные категории населения, оста­ются вне государственной программы. Есть простое уравнение, определяю­щее доступность жилья, — зарплата, стоимость квадратного метра, ставка кредита, размер начального взноса. Зарплата должна быть не меньше це­ны «квадрата», а первый взнос в лю­бом надежном банке — не менее 30 процентов стоимости квартиры. Чем дальше дома от Москвы, тем дешев­ле. В Москве за квадратный метр на­до уплатить около 190 тысяч рублей, во Владивостоке — 75 тысяч, а вот в центре России в два раза меньше: в Иванове, Тамбове, Курске — 31 тысячу.

 

Во всех федеральных округах цена квадратного метра в разы превышает месячную зарплату. К тому же рост стоимости жилья опережает увеличе­ние средних доходов. Перед кризисом 2008 года «квадрат» стоил 20,7 тысячи рублей. Перед кризисом 2015 года — уже 53 тысячи Никаких объективных причин для этого нет. По обеспечен­ности «квадратами» россияне значи­тельно уступают европейцам, а по их дороговизне — далеко опережают. Это и понятно. По числу миллиардеров Россия на 2-3-м месте в Европе, и по количеству бедных — тоже, а вот по численности среднего класса находит­ся среди последних в рейтинге стран. Такая противоестественная структура населения сохранится надолго. Резко ударивший по нему финансово-эко­номический кризис пополнил армию бедных и территорию бедности. Пра­вительство и Центральный банк весь прошлый год колебались: бороться ли им с падением рубля или ростом ин­фляции? Итог этой сумятицы — обвал рубля и прыжок цен. Все, как у начи­нающего юного охотника, соблазнив­шегося сразу двумя зайцами.

 

 

Иван Грачев: Она требовала от вла­стей выверенных, продуманных, осто­рожных решений. Они же уверовали в либеральную макродогму, предписы­вающую при девальвации срочно по­вышать ключевую ставку. В каких-то экономиках при каких-то условиях с этого, возможно, и начиналось чудо — укрепление денег. Но чудо — явление уникальное, не подвластное тиражи­рованию. Всегда и везде лекарство подбирается под пациента, а не паци­ент — под лекарство. Весь прошлый год Центробанк экспериментировал — пять раз повышал ключевую став­ку, неизбежно получая отрицатель­ный результат. Шестое ее повышение (до 17 процентов) оставило реальную экономику без средств. Простейшая арифметика опровергает безнадеж­ную веру в чудо. При нашей сырьевой экономике рубль — производное от доллара, от стоимости нефти. По всем расчетам, коэффициент корреляции 0,95. Значит, полновесность рубля на 95 процентов зависит от цены барреля нефти. И только на 5 — от всех осталь­ных факторов, на которые способна влиять ключевая ставка.

 

 

Дотирование — мера неэф­фективная, нехорошая в основе своей. Она освобождает и банки, и подряд­ные организации от необходимости добиваться снижения издержек — го­сударство все возместит. Разумнее не платить за людей, а дать им возмож­ность работать и зарабатывать, ста­новиться самодостаточными. Многое нужно сделать, чтобы из России из­гнать бедность, но мало что делается"

Иван Грачев: Несомненно. Но «кувы­рок» и управляемая девальвация — со­всем не одно и то же. Правительство, Центробанк не додумались «подсте­лить соломки». Произошло жесткое падение рубля, потрясшее страну. Не успев справиться с последствиями од­ного кризиса, мы оказались в новом —       для нас более глубоком и остром.

 

 

Иван Грачев: Для строителей, без­условно, но не для развития ипотеки. Даже если удастся удержать ставку кредита, то при падающих доходах и растущих ценах выплачивать его бу­дет все труднее. Россияне это пони­мают и боятся оказаться в кабале. В целом же дотирование — мера неэф­фективная, нехорошая в основе своей. Она освобождает и банки, и подряд­ные организации от необходимости добиваться снижения издержек — го­сударство все возместит. Разумнее не платить за людей, а дать им возмож­ность работать и зарабатывать, ста­новиться самодостаточными. Многое нужно сделать, чтобы из России из­гнать бедность, но мало что делается.

 

Правительственная политика, а ее основы прописаны в антикризисном плане и проекте бюджета на этот год, перекрывает экономический рост. Как и в 2008-2009 годах, деньги отданы банкам, словно причины кризиса в их развале. В действительности же они в девальвационном шоке, отсутствии оборотных средств у реального произ­водства, сокращении платежеспособ­ного спроса. Из-за ошибочного диа­гноза назначено и неверное лечение: всяческие урезания и сокращения. Так что следует готовиться к очень долгому ее выздоровлению. Не удаст­ся вопреки обещаниям Центробанка остановить рост цен. Объявили при­оритетом таргетирование инфляции, а «бъем» мимо цели. Более того, пере­краиваем налоговую систему так, что провоцируем классическую инфляцию издержек.

 

 

Иван Грачев: Именно о нем. Его осу­ществление кардинально ухудшает ситуацию в стране. Маневр — это сни­жение экспортной пошлины на нефть, нефтепродукты, бензин. Подготовлен график на 2015-2017 годы. Уже сделан первый шаг — с 1 марта она уменьшена на 6 процентов. Казна недополучит за год свыше триллиона рублей. Что­бы компенсировать недобор, на эту сумму повышается налог на добычу полезных ископаемых. Вот и весь ма­невр, зловредность которого в том, что пошлину оплачивали иностран­ные граждане, а за повышение НДПИ заплатят все россияне. Возрастут це­ны на сырье, энергоресурсы, горючее, транспорт — значит, и на большинство всех товаров и услуг. От цепной ре­акции ущерба пострадают все бюд­жеты — семейные, муниципальные, региональные и федеральный. При сохранении экспортных пошлин не потребовался бы и 10-процентный секвестр, на котором настаивает пра­вительство. В любом случае не при­шлось бы так серьезно сокращать расходы. Наша экономика теряет, по­жалуй, последнее свое конкурентное преимущество — сравнительно деше­вые энергоресурсы.

МВФ давно требовал от России поднять внутренние цены на них до мировых. При вступлении в ВТО мы обязались сделать это. Видимо, прави­тельство принялось выполнять обяза­тельство в самое не подходящее для страны время. Правда, объясняет свое решение необходимостью укрепления Евразийского экономического союза. Пошлины на нефть действительно создавали некоторые проблемы в от­ношениях с Беларусью. Но их всегда решали в интересах обеих сторон.

 

 

Иван Грачев: Как маневрируем, так и живем. Современные методы позво­ляют быстро, точно и дешево просчи­тать на моделях любой эксперимент. Мы это сделали, представили расчеты, доказывающие ущербность рокиров­ки экспортных пошлин на повышен­ный НДПИ. Но доказать что-либо на­шим министрам-экономистам невоз­можно. Их ориентация — макродогмы, когда-то использованные в совсем иных условиях. На все риски, на все вызовы у них одно решение — закру­чивание финансовых гаек. Мы четыре года предупреждали правительство о том, что подготавливаемые ими бюд­жеты ведут страну к кризису. Предла­гали свои альтернативные бюджеты, направленные на развитие экономи­ки. Сомневаюсь, чтобы в правитель­стве кто-то проанализировал эти предложения. Во всяком случае, нам даже не отвечали. Оставлен без вни­мания и подготовленный нами альтер­нативный антикризисный план. Такая кастовая замкнутость министров про­сто поразительна.

 

Иван Грачев: Пятилетка ушла на при­нятие одного закона, а нужны, чтобы жилье стало доступным хотя бы для половины россиян, три. Закон об ипо­теке, закон о строительных сберега­тельных кассах, закон о доходных до­мах. Расчетная линейка доступности жилья: 1 процент россиян сразу опла­чивает квартиру, 15 процентов (в тяже­лые годы 10) приобретают ее по ипоте­ке, 50 процентов (в кризисы 30) могли бы купить через строительные сбере­гательные кассы, 15 процентов — арен­даторы квартир, для 15-18 процентов (наиболее бедной группы) нужен со­циальный найм. Без учета структуры населения по доходам программы обе­спечения жильем нереальны.

 

Закон об ипотеке был принят после всех перипетий в 1998 году. На следу­ющий мы внесли в Государственную Думу законопроект о строительных сберегательных кассах, но большин­ство депутатов не поддержали его. Фактически они лишили россиян, ме­сячный доход которых ниже стоимо­сти квадратного метра жилья, а это почти 70 процентов населения, воз­можности получить крышу над голо­вой. Программа доступности жилья осталась без сердцевины. ССК для Рос­сии, как и для всех стран с бедным на­селением, наиболее реальная финан­совая схема приобретения квартиры.

 

Иван Грачев: Суть строительных сбе­регательных касс проста. Создается специализированный банк. Он под ма­ленький процент собирает и выдает деньги исключительно на улучшение жилищных условий. Все остальные операции для него исключены. ССК должна удовлетворять всем требованиям, предъявляемым обычным банкам. То есть человек, приносящий деньги, рискует раз в десять меньше, чем открывая депозиты в других фи­нансовых учреждениях. Изначально исключены и любые виды деривативов. В надежности своих вложений можете не сомневаться.

 

 

Иван Грачев: Ваш первоначальный взнос должен быть не менее 15 про­центов стоимости квартиры, а лучше — 30. Два года вы пополняете свой вклад постепенно, доводя его до трети или половины цены квартиры. И что принципиально важно, государство за каждый внесенный вами взнос до­плачивает еще 20 процентов его. Через два года ССК возвращает вам все сбережения и дает равный им низко­процентный, не зависящий от инфля­ции кредит. Предельно допустимая маржа, ее оговорили в законопроекте, не должна превышать 3 процентов. Он может быть и вашим первоначальным взносом в ипотечный банк. Если вы были аккуратным, дисциплинирован­ным членом кассы, то она предоставит банку гарантии.

 

 

Иван Грачев: Ни в коем случае, хотя наши банкиры нередко думают так. ССК можно рассматривать как разно­видность ипотеки. Можно — как осо­бую финансовую схему. Идеальный вариант — банк создает ССК как свою дочернюю структуру. Такая связка взаимополезна. Знаю штутгартский банк, имеющий «дочку». Она дает бо­лее половины всей его прибыли. Рос­сии хорошо бы начать именно с по­добной связки. Банк, имеющий развет­вленную сеть (например, ВТБ-24) плюс строительная сберегательная касса. Среднее время накопления — два го­да, время расчета за кредит — шесть лет. За все годы ни одна из ССК (в Гер­мании, Австрии, Чехии, Венгрии) не обанкротилась, не потеряла лицензии. Обычные банки такой надежностью и устойчивостью похвастаться не могут.

В Германии вкладчики касс профинансировали свыше половины построенных квартир — более чем на триллион евро. Если бы наш законопроект был принят, то сегодня на средства ССК возводилось бы жилья не меньше, чем по ипотеке. Кассы удобны и выгодны для размещения материнского капитала, для военных, накопления средств на капитальный ремонт.

РФС: Почему же идея ССК отвергается?

 

Иван Грачев: В правительстве, среди экспертов, формирующих его политику, осталось немало тех, кто отвергал ипотеку только за ее не соответствие американской двухуровневой модели. Сейчас они и слышать не хотят «о немецких сберкассах». Часть финансистов опасается ССК как альтернативы ипотеки — предпочитают на корню «загубить конкурента». Есть и те, кто считает кассы слишком рискованными для российских условий. Это совершенно не так. Риск в другом. Если мы отказываемся дать половине населения безопасную, правильную схему финансирования жилья, то десятки тысяч людей, нуждающихся в крыше над головой, неизбежно становятся жертвами кривых суррогатных, мошеннических схем. Постараемся в этом году вновь внести в Государственную Думу законопроект о строительных сберегательных кассах. Возможно, на этот раз правительство не отвергнет его. Парадокс: оно ищет инвесторов за морями-океанами, но упорно отказывается от десятков миллиардов долларов, которые россияне способны внести в программу «Строю себе квартиру». В программу ССК.