Как не купить квартиру с жильцами

Эксперты советуют тщательнее проверять документы на квартиру при покупке жилья на вторичном рынке

04.11.2021 14:00

Автор: Анна Шушкина

Как не купить квартиру с жильцами
  © Сергей Мальгавко/ТАСС

Мошенники придумывают всё новые схемы обмана при совершении сделок с недвижимостью. По информации МВД России, за последние пять лет число правонарушений при купле-продаже жилья составило около 7200, тогда как ещё в 2015 году показатель был на уровне 6200 за 12 месяцев.

На вторичке риски покупателей чаще всего связаны с продажей квартир по поддельным документам и появлением «неожиданных собственников», которые могут потребовать вернуть им жильё обратно. Как защитить себя от неприятных сюрпризов после получения квартиры в собственность, разбиралась «Парламентская газета».

Невыписанные жильцы

Эксперты и юристы в сфере недвижимости настоятельно советуют покупателям ещё перед сделкой попросить собственника жилья выписать всех зарегистрированных в нём. Но бывает, что до продажи жилья это по разным причинам сделать не удаётся. Как действовать в этой ситуации?

«В договоре купли-продажи  все зарегистрированные в квартире лица должны быть перечислены», — рассказал «Парламентской газете» член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. Причём в договоре нужно указать, в течение какого срока собственник обязуется снять их с регистрации. 

Если же в квартире проживают отказавшиеся от приватизации жилья, хозяин на их выписку никак повлиять не может — на то должно быть их собственное желание. Снятие с учёта и регистрация по новому месту жительства таких лиц должны произойти  до заключения сделки, иначе можно получить в собственность квартиру, в которой имеет право жить чужой человек, причём пожизненно.

Неожиданные собственники

Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством, например дети или взрослые-инвалиды, продавец должен запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи. Органы опеки обязаны подтвердить, что интересы этих категорий граждан не пострадают. Иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Особенно внимательными нужно быть при покупке ипотечного жилья, приобретённого ранее с использованием маткапитала, сказал Константин Барсуков. Именно в таких квартирах, по его словам, зачастую не выделены детские доли, хотя это нужно делать при полном погашении ипотеки.

Получается, что по достижении совершеннолетия дети могут пойти в суд и требовать выделения им квадратных метров в квартире уже нового собственника. Ещё один важный момент — на продажу жилья должны быть согласны оба супруга, в том числе бывших, если они состояли в браке на момент покупки квартиры. Не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому обязательно нужно выяснять семейное положение собственника квартиры.

Покупка по доверенности

Если доверенность на продажу квартиры оформлена незаконным образом, это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию её недействительной. Особое внимание нужно уделить сроку действия этого документа, сказал Барсуков. Договор купли-продажи жилья вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если же продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем по видеосвязи, уточнить сам факт существования доверенности и срок её действия и зафиксировать это сообщение. Достоверность нотариальной доверенности можно узнать в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. 

Долги по взносам за капремонт

После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капремонт дома, —  неуплаченные взносы переходят к новому собственнику жилья.  «В договоре-купле продажи всегда рекомендую писать, что все коммунальные платежи до момента подписания договора выплачены, и долги на капремонт в том числе. А в случае, если это не так — что продавец обязуется их компенсировать», — сказал Барсуков.

Если человек никогда не платил взносы за капремонт, долг может составлять и 100, и 200 тысяч рублей, обратил внимание он. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг. При выборе квартиры обязательно нужно проверять и техпаспорт. Если в квартире проводилась перепланировка и она не узаконена, хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией лягут на плечи нового хозяина.

Недостоверные документы

Эксперты в сфере недвижимости советуют самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, доверенности. На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. А иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Например, при наличии психического заболевания у собственника есть высокий риск, что сделка будет в судебном порядке признана недействительной.

Однако даже официальная информация о квартирах и их владельцах не всегда бывает достаточно выверена, сказала «Парламентской газете» зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.

«Вообще покупка жилья, тем более на вторичном рынке — это лотерея», — отметила она. Бывают ситуации, по её словам, когда уже после сделки может всплыть информация о несовершеннолетних или взрослых родственниках-заключённых, которые тоже могут претендовать на квартиру.

Поэтому депутат посоветовала   покупателям  не избегать народного сарафанного радио. «Если человек собирается покупать квартиру, нельзя всецело полагаться на риелтора. Надо приехать, посмотреть лично, поговорить с соседями, собрать информацию о том, кто жил в квартире раньше, постараться связаться с этими людьми  и провести мини-расследование собственными силами», — сказала Разворотнева. И ещё она предложила сделать информацию о собственниках квартир на сайте Росреестра открытой для доступа всех желающих, чтобы не было необходимости отправлять запросы для её получения. 

Сведения о регистрации должны стать доступнее

Законодатели решили упростить собственникам жилья получение сведений о прописанных до приобретения недвижимости жильцах. Такой законопроект в ближайшее время будет внесён в Госдуму, сообщила 28 октября на заседании Заксобрания Ростовской области первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и госстроительству, сенатор от Ростовской области Ирина Рукавишникова, передавало ТАСС.

«Если собственник приобрёл жилое помещение, в котором предыдущим владельцем ранее были зарегистрированы жильцы, то информацию об этих людях можно получить только с их согласия новому собственнику. Так сейчас работает закон о защите персональных данных, — сказала Рукавишникова. Такая парадоксальная ситуация, по её словам, на практике приводит к нарушению прав собственников, незаконной регистрации, неверному расчёту оплаты за пользование энергоресурсами и услугами ЖКХ.

Документы, которые нужно проверить перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
  • документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
  • документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продаётся другая доля;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учёте.