Реально ли купить квартиру по себестоимости?
Как государство планирует снизить стоимость квадратного метра жилья
Сегодня, по разным оценкам, от 40 до 50 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий и при этом не имеют возможностей реализовать свою мечту. Кризис вызвал падение спроса на новостройки, подогреть который в интересах государства. Иначе последствия будут необратимыми — схлопнется вся строительная отрасль. Ряд законодательных инициатив, вступающих в силу с января 2017 года, должны помочь и застройщикам, и покупателям жилья.
Несмотря на экономические трудности, которые сейчас переживает страна, новое жильё продолжают строить, хотя и с меньшим размахом. В Минстрое отмечают, что ожидать повторения высоких показателей недавнего прошлого сегодня не приходится.
- 2015 год был рекордный: мы вышли на цифру 85 миллионов квадратных метров построенного жилья, — сказал на IV Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. — В этом году это вряд ли удастся. Поэтому главная задача — сохранить хотя бы уровень строительства индустриального жилья. Это то, на что наше министерство и Правительство влияют в первую очередь.
Понимая, что резко увеличить покупательную способность россиян, чьи реальные доходы продолжают падать, затруднительно, власти нацелились на снижение издержек строителей, чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра жилья. Со слов застройщиков, их резервы снижения стоимости квартир давно исчерпаны. Что предлагает государство?
Сэкономим на страховке
Пока отечественные банки любое кредитование строительства будут относить к высокорискованному, требуя от застройщиков стопроцентного резервирования, стройфирмы вынуждены привлекать деньги дольщиков.
Вкладываясь на этапе нулевого строительства, соинвестор и так получает квартиру практически по себестоимости, но эту цену можно будет ещё снизить благодаря последним поправкам в 214-й закон. В частности, после создания компенсационного фонда долевого строительства. Этот институт заменит неэффективные механизмы поручительства банка и страхования, затраты на которые застройщик включает в стоимость жилья. К примеру, сегодня тарифы у страховщиков составляют около 1 процента от суммы, указанной в договоре долевого участия. В федеральном фонде он составит ориентировочно 0,5 процента.
По информации из Минстроя, работы над созданием фонда начнутся со 2 октября, а функционировать он станет с нового года.
Инфраструктура со скидкой
За два рекордных года строители полностью освоили в стране все свободные площадки с готовой инженерией и инфраструктурой. И если ранее местные власти, выдавая разрешение на строительство, могли «обременить» застройщика возведением за свой счёт школы, детского сада или транспортной развязки, то сегодня такие повышенные обязательства мало кому по карману.
По словам Михаила Меня, на уровне Правительства уже принято решение выделить 20 миллиардов рублей на поддержку инфраструктуры, и сейчас в Министерстве решают, как их потратить.
- Мы понимаем, что это не столь большие деньги, если это прямые инвестиции в инфраструктуру, — пояснил министр. — Но если этими средствами субсидировать процентные ставки по кредитам для компаний, которые строят сети или социальные объекты, то это может дать эффект, который мы увидели на примере ипотеки. В 2014 году благодаря господдержке россияне взяли ипотечных кредитов на 1,76 триллиона рублей. Точечная финансовая инъекция даёт серьёзную отдачу.
Кроме того, с 1 января 2017 года законодательство позволяет застройщику внести в состав себестоимости затраты на создание инфраструктуры, если это было условием выдачи разрешения на строительство. Раньше они делали это из прибыли. Значит, они платили налог на прибыль, НДС и всё равно вкладывали в цену квадратного метра. Мы сейчас создаём условия для снижения себестоимости квадратного метра.
Промзоны пустят на переплавку
Со следующего года станет возможным запустить в повторный оборот заброшенные промышленные зоны, которые уже обеспечены почти всей необходимой инфраструктурой. До настоящего времени эти объекты остаются уродливым пятном на лице многих городов России. Только в Москве расположены 83 производственно-коммунальные зоны площадью 18,8 га, что составляет более 17 процентов территории города в старых границах.
Новый 373-й федеральный закон установил механизм комплексного развития территории по двум алгоритмам: по инициативе правообладателей земельных участков и по решению органов местного самоуправления. До конца ноября Правительство ждёт предложения по списку территорий, которые будут развивать в рамках программы.
Прозрачные цены
Сегодня Минстрой раз в квартал отдельным приказом определяет показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по субъектам страны. Эти цифры предназначены для расчёта местными органами власти размера соцвыплат, которые предоставляются на приобретение квартир за деньги федерального бюджета. Примечательно, реальные рыночные цены на жильё в этих регионах, как правило, в два раза выше.
В министерстве признают, что правила формирования цены в строительной отрасли устарели и перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Поэтому со следующего года решено запустить единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве - сокращенно ГИС ЦС. В неё будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учётом региональных особенностей. В некоторых крупных субъектах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране — около 150.
Сейчас идёт работа над целым блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему постоянного мониторинга цен всех трёх ресурсов, из которых складывается стоимость жилья. В конечном итоге будет определена стартовая предельная цена будущего контракта, с которой начнётся конкурсная процедура торгов.
Эта информация станет востребованной не только у частных покупателей, но и у властей всех уровней. Федеральным и региональным чиновникам станет легче понять предельную цену строительства объекта в ходе переговоров по обоснованию инвестиций. Сегодня нам известны примеры, когда конечная стоимость объекта нередко во много раз превышает утверждённую ранее смету. Так, стадион «Крестовский» в Санкт-Петербурге за время строительства подорожал с 6,7 миллиарда рублей до 43,8 миллиарда.
Мнение
Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья:
- В 2016 году, согласно статистике, срок экспонирования готового жилья или ДДУ увеличился. Если раньше застройщик понимал, сколько времени в среднем займёт распродажа построенных квартир. То сейчас этот период растягивается примерно на 30 процентов. Это не очень хорошо. Это значит, что покупательное желание у людей не такое высокое, как мы рассчитывали, строя 80 миллионов квадратных метров жилья.
Затягивание сроков напрямую связано с деньгами. Покупательная способность населения не растёт, а у застройщиков косвенно увеличиваются затраты. Если шаги, предпринимаемые Минстроем, не изменят ситуацию, мы не сможем снизить цены. Они даже, наоборот, могут вырасти, что при существующей покупательной способности россиян фатально для строителей.
Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ:
- Кризис в отрасли налицо — за январь-июль 2016 года в стране было введено 37,2 миллиона квадратных метров жилья. Это на 7,4 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2015 году было заключено 679 197 договоров долевого участия, что на 20 процентов меньше, чем годом ранее. Это вызывает тревогу. Мы всегда поддерживали субсидирование ставки по ипотеке, но сейчас мы видим, что эта норма исчерпала свой потенциал. Если вначале был существенный рост, то сейчас этот спрос вышел на некоторое плато, что говорит о необходимости внедрения дополнительных мер стимулирования спроса для поддержания активной градостроительной политики.
Законодательные изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, направлены на улучшение условий для инвестирования в жилищное строительство.
Стоимость квадратного метра жилья в России
| Регион | Рыночная цена (по данным агентств недвижимости) | |
Стоимость одного квадратного метра в московской новостройке экономкласса
Материалы + работа — 40 тысяч рублей
Подключение к коммуникациям — 40 тысяч рублей
Обременение (детские сады, школа) — 10 тысяч рублей
Выкуп участка (зависит от места) — 20 тысяч рублей
Страхование, проценты по кредиту — 4-5 тысяч рублей
Маркетинговые услуги (накрутка) — 12-20 процентов (конечную цену регулирует рынок)
5412
