Вторичка устремилась вниз

Рынок вторичного жилья в Москве и Московской области с начала года просел уже на 30 процентов. Причин несколько: это ситуация неуверенности, когда граждане предпочитают сберегать, нежели тратить, падение доходов населения, нестабильность валютных курсов и т. д. По мнению риелторов, обвала на рынке столичной недвижимости ждали уже давно. Ситуация во многом похожа на ту, что была в 2008-м.

Цены падают по всей России

«Застройщики ведут более рыночную политику и при падении спроса дают скидки, снижают цены, а владелец уже готовой квартиры пытается продать её по максимальной цене и готов держать до последнего», — объясняет эксперт по недвижимости Олег Репченко. Однако нынешний кризис на рынке жилья имеет и отличия: в 2008-м рынок после падения стал расти уже через полгода, а сейчас он продолжает медленно снижаться. Но рынок жилья в столице всегда был «перегрет» и поэтому его ситуация не всегда показательна для России в целом.

Корреспондент «Парламентской газеты» в Ростове-на-Дону Геннадий Белоцерковский связался с местной риелторской компанией.

 «Многие клиенты снимают квартиры с продажи — они не могут понять, что происходит сейчас и что будет дальше, — говорит риелтор Виктория Маслова. — Жильё ещё в декабре процентов на 20 подешевело. Объёмы продаж также просели. Люди боятся брать ипотеку — идут сокращения в организациях. Многие потенциальные покупатели почему-то ждут дальнейшего снижения стоимости объектов, хотя этого сейчас не наблюдается. По нашим ощущениям, цены вскоре начнут расти».

…Ростов-на-Дону всегда отличался высокой стабильностью рынка жилья. Сюда, подкопив на северах приличные деньги, приезжают, чтобы пожить на заслуженном отдыхе в комфортном климате. По словам риелтора, так было до того, как на Украине произошёл переворот и эта страна начала погружаться в хаос, а в Донбассе развернулась самая настоящая война. Это привело, в частности, к тому, что к переезду в Ростов многие стали относиться с опаской:  мол, слишком близок он к границе с Незалежной. «Хотя, на мой взгляд, сколько-нибудь заметного негатива в плане общественной безопасности из-за неспокойных соседей на Дону не наблюдается», — замечает корреспондент „ПГ“ в Ростове  Геннадий Белоцерковский.

Собственный корреспондент в Красноярске Сергей Захаров также свидетельствует о снижении цен на недвижимость: «Изрядно «похудел» ценник вторичного рынка. От риелторов знаю: если раньше квартиры на Предмостной площади, например, стоили 2 200 000 рублей, то в течение 2015 года планка опустилась до 1700 000 рублей. Не лучше и с новостройками. Собственники, которые прислушиваются к мнению риелторов и следят за реалиями рынка, отвечая на его вызовы разумным снижением цен, продают свои квартиры. А вот самоуверенные магнаты, у которых стоят непроданными целые многоэтажные дома, всё боятся продешевить и наотрез отказываются идти даже на небольшие скидки. Экспертное сообщество считает, что один из факторов — недоступность ипотечного кредитования для большинства красноярцев. Банки стали гораздо придирчивее подходить к рассмотрению вопросов о предоставлении кредитов».

Рынок жилья в Северной столице близок к коллапсу, считает корреспондент «ПГ» в Санкт Петербурге Александр Горелик: «По итогам 2015 года количество сделок с недвижимостью в Петербурге упало на 35 процентов — до уровня 2012—2013 годов. В первую очередь это коснулось вторичных продаж — они рухнули особенно сильно: никто не хочет покупать квартиры в старых хрущёвках и «кораблях». Правда, относительно новые дома, которым ещё не стукнуло десяти лет, пока сохраняют былую популярность, но из последних сил. Объёмы ипотеки на вторичном рынке в этом году упали почти на 20 процентов. То есть люди опасаются, что им нечем будет платить по кредитам. Растёт лишь число ипотечных сделок, заключённых при поддержке государства по различным программам, но их доля на рынке ускользающе мала. Падают и цены. Средняя стоимость квадратного метра снизилась со 101 тысячи рублей до 99 тысяч, но это только если судить по публикуемым объявлениям. В процессе торга цена падает до 93—94 тысяч».

А что же с новостройками?

А вот мнения экспертов о том, подешевеют ли в ближайшее время новостройки столь же сильно, как вторичка, расходятся. Часть из них считает, что из-за серьёзного снижения спроса девелоперы будут вынуждены сбросить цены. Другие предрекают рынку стагнацию вплоть до полного прекращения программ по жилой застройке. В 2015-м, впрочем, пессимистические прогнозы по рынку недвижимости не сбылись. Цены снижались неуклонно, но плавно. И хотя по итогам года цены на новостройки потеряли 18%, что, конечно, немало, сами застройщики не намерены снижать запланированные темпы строительства. Они намерены продолжать реализовывать жильё пусть даже по заниженным ценам. Сегодня уже никого не удивляет цена на новостройки в черте Москвы 110 000—140 000 руб. за 1 кв. м. Раньше такая цена считалась нормальной лишь на окраинах Московской области. Весь прошлый год спрос позволяла поддерживать своевременно запущенная Правительством программа субсидирования ставки по ипотеке. С 2016 года эта программа больше не работает, и это, безусловно, создаёт на рынке дополнительное напряжение. Сегодня застройщики возлагают надежды на новые системы бонусов, которые многие из них уже предлагают своим покупателям. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10—15%, а в некоторых проектах — со скидкой до 20%.

Комментарий специалиста

Дмитрий Волков, эксперт Агентства стратегических инициатив:

— По данным Росстата, в 2015 году количество зарегистрированных сделок с переходом права собственности уменьшилось почти на 30% по сравнению с 2014-м. В связи с особенностями структурирования бизнеса по продаже недвижимости на первичном и вторичном рынке этот показатель практически полностью отражает именно ситуацию с продажей уже готовых квартир, а не новостроек, где ситуация, по оценкам экспертов, пока немного лучше.

Полученные данные полностью соответствуют прогнозам большинства специалистов и должны расцениваться как «хорошая новость». На более консервативном и менее профессиональном рынке вторичного жилья эффект падения реальных доходов населения, роста курса национальной валюты и общей неуверенности сказывается заметно существеннее, чем на рынке продажи новостроек, где застройщики были поддержаны программой субсидирования ипотечной ставки и в целом способны более гибко реагировать на складывающуюся ситуацию.

— Каковы основные последствия этого тренда уже сейчас?

— Во-первых, это рост банкротств строительных компаний, примерно в три раза в 2015 году по сравнению с 2014-м, по данным Российского агентства строительного комплекса (РАСК). Причём 92% банкротств в 2015 году пришлось на микро- и малые компании, что скорее объясняется их меньшим запасом прочности и большими возможностями быстрого реагирования на рыночную ситуацию. Мы наблюдаем совершенно нормальный процесс очищения на падающем рынке.

Во-вторых, это снижение цен на недвижимость. В целом тренд снижения повторяет тренд роста курса национальной валюты, однако с середины 2015 года появился достаточно тревожный симптом, при котором недвижимость начала дешеветь даже быстрее, чем рубль, примерно на 10%, по оценкам экспертов. Это говорит о том, что частные инвесторы начинают терять веру в актив.

Что может ждать нас в ближайшем будущем? Мы имеем, с одной стороны, более чем на 90% частный рынок недвижимости и первичный, и вторичный. Это означает, что при отсутствии сильных внешних факторов именно спрос определяет ситуацию. С другой стороны, предполагается стабильность предложения. По оценкам экспертов, ввод недвижимости в 2015 году будет не меньше, чем в 2014-м, и прогноз на 2016-й также не предполагает пока уменьшения. Это, с уверенностью даёт основание говорить, что оба приведённых выше тренда продолжатся. Полагаю, что количественно они в целом повторят падение цены на нефть и курса национальной валюты.

Что можно сделать в этой ситуации? Поддержать скорость падения на уровне падения национальной валюты с разбросом в десять — пятнадцать процентов — сейчас главная задача основных рыночных игроков и государства. Объективно этому способствует консерватизм рынка вторичного жилья, при котором, как показывает опыт, инвесторы крайне неохотно снижают цену, оставаясь «в активе». Этому может способствовать согласованная политика основных застройщиков и реальная помощь государства путём прежде всего субсидирования процентной ставки и резкого снижения административных барьеров прежде всего в области подключения к инженерным сетям. Такие действия едва ли переломят тренд, но если государство и застройщики смогут в 2016 году обеспечить рынок регулярно «хорошими новостями», не допустят массового, более 50%, банкротства строительных компаний и демпинга со стороны отдельных игроков, рынок выстоит.