Девелопер, обреченный на банкротство

«Парламентская газета» следит за развитием событий вокруг конфликта между швейцарской компанией «Юниверсал Инвестмент Адвайзори С.А.» и ОАО «РТМ». Напомним, швейцарская фирма обвиняет руководство ОАО «РТМ» в преднамеренном банкротстве и препятствовании возврату кредитов, выданных иностранным партнёром в 2007 году.

Недавно в этой истории вскрылись новые подобности. Выяснилось, что среди кредиторов ОАО «РТМ» и его дочерних структур «Юниверсал Инвестмент Адвайзори С.А.» никогда не значился. Более того, согласно выписке из торгового реестра Швейцарии компания «Юниверсал Инвестмент Адвайзори С.А.» была зарегистрирована 15 июля 2011 года, то есть после подачи иска о банкротстве, и тогда не совсем понятно, как можно было причинить ущерб организации, которая появилась только в 2011 году.

Стоит отметить, что банкротство — это достаточно сложная процедура, которая основана на строгом соблюдении российского законодательства. В рамках процедуры банкротства ОАО «РТМ» арбитражный управляющий провёл финансовый анализ, по результатам проведения которого признаков преднамеренного банкротства выявлено не было. В рамках процедуры банкротства кредиторы ОАО «РТМ» не заявляли каких-либо ходатайств или заявлений о привлечении менеджмента или акционеров к субсидиарной ответственности или о проведении экспертизы на предмет преднамеренности банкротства, и это полностью опровергает утверждения представителей швейцарской компании о том, что банкротство ОАО «РТМ» носило преднамеренный характер.

Не соответствуют действительности и утверждения о том, что в июне 2008 года, за пару месяцев до того, как Андрей Муравьёв и Андрей Кириков купили в «РТМ» пакеты акций, а генеральным директором стал Сергей Храпунов, рыночная стоимость портфеля объектов ОАО «РТМ», по оценке независимых экспертов, составляла 983,4 миллиона долларов США. Компания владела и управляла десятками объектов коммерческой недвижимости в разных регионах России, акции «РТМ» котировались и успешно продавались на фондовых биржах. Ровно через год генеральный директор ОАО «РТМ» Сергей Храпунов заявил, что компания близка к банкротству: объём долга превышал объём активов. Было бы странно утверждать, что новые собственники к этому не причастны».

Действительно, в июне 2008 года рыночная стоимость портфеля объектов ОАО «РТМ», по оценке независимого оценщика Colliers, составляла 983,4 миллиона долларов США. Однако по состоянию на конец 2008 года по оценке все того же Colliers рыночная стоимость портфеля объектов ОАО «РТМ» упала до 671 миллиона долларов США. При этом кредитный портфель компании не только не уменьшился, но и вырос до 624 миллиона долларов США. Компания «РТМ» после августа 2008 года, то есть после покупки акций Андреем Муравьевым и Андреем Кириковым, не получала новых кредитов, то есть весь кредитный портфель компании был сформирован до их появления среди акционеров. Привлечением кредитов занимался прежний компаньон Эдуарда Вырыпаева и совладелец «РТМ» Георгий Трефилов.

По мнению экспертов, компания «РТМ» чем-то напоминала пирамиду. Будущую прибыль от продажи ещё не построенных торговых комплексов она получала еще при получении кредита, а снижение качества финансового обеспечения должно было быть компенсировано постоянным ростом стоимости недвижимости. Только вот случился кризис и недвижимость начала стремительно дешеветь.

Кризис 2008 года больно ударил по девелоперам. Спрос на недвижимость упал, а вместе с ним снизилась стоимость квадратного метра. Ставки аренды на коммерческие площади в пик кризиса упали практически вдвое, количество свободных площадей стремительно росло. В таких условиях компания была обречена, так как модель её развития предусматривала стратегию строительства объектов торговой недвижимости, заполнение арендаторам и с последующей продажей. Действующие торговые центры были на 100 процентов закредитованы по оценке объектов по состоянию на середину 2008 года, то есть по самому максиму. Финансирование реализации инвестиционных проектов было остановлено.

Таким образом, компания «РТМ» оказалась в ситуации, когда обслуживать громадный кредитный портфель за счёт выручки от сдачи недвижимости в аренду стало невозможно, так как выручки не хватало на содержание компании, а также содержание замороженных инвестиционных проектов. Продать объекты и погасить кредиты стало невозможным, так как вырученных от продажи средств не хватило бы полностью рассчитаться по долгам компании.

В конце 2008года были внесены продиктованные кризисом поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Была установлена повышенная ответственность для руководителя должника и контролирующих его лиц, за неподачу заявления о банкротстве при обнаружении признаков его банкротства. Таким образом, в середине 2009 года учитывая вышеописанные явления, генеральный директор ОАО «РТМ» Храпунов С.А. не то чтобы был вправе подать заявление, а был обязан это сделать в силу закона. Что, собственно, он и сделал.

Стоит отметить, что кредиты «РТМ» хоть и по существенно завышенной стоимости, но всё же в большинстве своем были обеспечены недвижимостью, соответственно, рано или поздно кредиторы могли получить какую-то часть выданных им денег. Соответственно, говорить о том, что у кредиторов «РТМ» будет стопроцентный убыток нельзя, так как они гарантированно получат средства от продажи залогового имущества с торгов.