В полях продолжают расти коттеджи

Чем обернётся грядущая земельная реформа — сохранением сельхозугодий или значительной их потерей?

Все земельные угодья страны разделены на семь категорий. Это земли населённых пунктов, промышленности, сельского хозяйства, лесного и водного фондов, резервные земли и особо охраняемые природные территории.

Муниципалитетам подрежут полномочия

На каждой из категорий земли можно заниматься определёнными видами деятельности. Например, на землях населённых пунктов — строить дома, а на сельскохозяйственных землях — выращивать урожаи. Всего же на практике существует около двух тысяч видов разрешённой деятельности, и каждый муниципалитет может их устанавливать по собственному усмотрению.

Поскольку больше всего в нашей стране земли относятся к лесному фонду и для ведения сельского хозяйства, огромное количество компаний-застройщиков пытается перевести их в земли, пригодные для строительства. Каждый год через эту, не всегда законную, процедуру проходит до одного миллиона гектаров. Можно только догадываться, с помощью чего и как совершаются подобные сделки.

Чтобы навести порядок на рынке земли, защитить территории от незаконной застройки, сохранить леса и сельхоз­угодья для будущих поколений, в Правительстве в течение нескольких лет шла разработка законопроекта, отменяющего деление земли на категории. Во всех регионах страны уже утверждены схемы территориального планирования с указанием жилых, деловых, сельскохозяйственных, производственных, транспортных зон. Если закон об отмене деления земли на категории будет принят, эти схемы откорректируют и станет окончательно понятно, что можно делать на каждом конкретном участке. По словам заместителя министра экономического развития Павла Королёва, благодаря всему этому появятся земли для развития территорий, АПК и промышленности и бизнесу больше не придётся ходить за разрешениями к региональной и муниципальной власти. Правда, проект закона прошёл только первое чтение, и получит ли он путёвку в жизнь в редакции Правительства, пока неизвестно.

Юристы зарабатывают миллионы

Пока же перевод земли из одной категории в другую — это серьёзный бизнес с многомиллионными доходами. Занимаются им сотни специализированных юридических компаний, которые активно рекламируют свои услуги. Как правило, они переводят сельскохозяйственные земли в пригодные для строительства территории. Для поиска клиентов открываются специальные сайты, где подробно расписаны соответствующие услуги.

Для выживания на этом высококонкурентном рынке юристам приходится заводить связи на всех уровнях власти. Ведь земля-то бывает федеральной, региональной и муниципальной и в каждом конкретном случае нужно знать, в какую дверь заходить для «решения вопроса».

«Мы поможем подготовить все необходимые документы для изменения категории земли и сами передадим их в местную администрацию. Вам лишь нужно будет написать заявление, указать категорию целевого назначения и категорию, в которую вы хотите перевести земельный участок», — говорится на одном таком интернет-портале.

Перечень необходимых документов прилагается. Это выписка из кадастрового паспорта, копии кадастровых планов, свидетельство о собственности, договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве, а на некоторых сайтах написано, что в «местную администрацию» для смены категории земли можно предоставить договор аренды. То есть теоретически через такую процедуру может пройти не только собственник, но и арендатор, которому эта земля не принадлежит, что с точки зрения здравого смысла кажется очень странным. Получается, что, заплатив приличную сумму юристам с большими связями во власти, можно перевести даже чужие сельскохозяйственные земли в площадку для строительства коттеджного посёлка, а собственнику потом останется только судиться или договариваться с такими рейдерами.

«Ровно через один месяц со дня подачи заявления вы получите письменный ответ и акт о возможности перевода земли в другую категорию. Информация в центр по учёту земли, кадастра и картографии для внесения изменений в реестр о смене категории земли будет направлена автоматически», — говорится в описании услуги.

Отдельно оговариваются случаи, когда перевод земли из одной категории в другую невозможен. В оказании такой деликатной услуги юристы откажут, если обнаружат какие-либо неточности в документах или если перевод конкретного участка земли противоречит федеральному законодательству. Так, например, бывает с лесным фондом и особо охраняемыми природными территориями. Теоретически переводить их в земли, пригодные для строительства, нельзя, хотя, как показывает практика, это нисколько не мешает предпринимателям заниматься на этих участках масштабным коттеджным строительством.

Сельское хозяйство не пострадает

Что же изменится после того, как деление земли по категориям будет законодательно отменено? Региональные власти получат право окончательно утвердить границы территориальных зон, назначение которых изменить будет непросто. Другое дело, что под шум реформ количество земель сельхозназначения может измениться.

Эту озабоченность выражают депутаты Государственной Думы. По словам Геннадия Кулика, в 1990 году в России обрабатывалось 132 миллиона гектаров земли. Сейчас — 76 миллионов гектаров, то есть за четверть века страна потеряла 18 миллионов гектаров пашни, и сейчас под вопросом находится судьба ещё 45 миллионов гектаров земли. Процесс, как говорится, идёт.

Внимательно отнестись к упрощению земельного законодательства во время рассмотрения законопроекта в первом чтении предложил председатель думского Комитета по природным ресурсам, природопользованию и экологии Владимир Кашин. По его мнению, отмена категорийности и снятие ограничений по использованию земли может привести к серьёзным последствиям.

Но авторы законопроекта уверяют, что с землями для АПК ничего страшного не произойдёт. Они будут чётко обозначены на карте сельскохозяйственного зонирования, а законопроект введёт запрет на использование этих территорий для каких-либо других целей. Аналогично поступят с землями лесного фонда и особо охраняемыми природными территориями. Они не будут использоваться для расширения крупных городов и населённых пунктов, а законодательные нововведения позволят навсегда зафиксировать их границы на картах российских регионов.

Что ж, поживём — увидим.

мнение

первый заместитель председателя Комитета Госдумы по информационной политике, информационным технологиям и связи, председатель Совета Межрегиональной общественной организации «Московский союз садоводов»:

- Когда слушаешь разъяснения замминистра экономического развития Павла Королёва, представлявшего законопроект в Государственной Думе, вроде бы начинаешь с ним соглашаться: да, сейчас всё плохо и отмена деления земли по категориям изменит положение. Когда же начинаешь задумываться, к чему может привести это нововведение, начинаешь понимать, что есть опасность окончательной потери пахотных земель, на них начнут строить коттеджи.

На самом деле это происходит и при нынешней строгости российского законодательства. Посмотрите, что творится в крупнейших регионах страны. Все лучшие сельхозземли заняты под строительство. Активно застраиваются природоохранные зоны. Все понимают, что так оставлять нельзя. Однако у нас в области земельных отношений уже столько всего натворили, что разгребать придётся десятки лет, и не дай бог сделать ещё хуже. Я бы не спешил с отменой категорийности земли и апробировал бы зональную систему в каком-нибудь регионе.

Виды территориальных зон, которые будут организованы:

жилые зоны;

общественно-деловые зоны;зоны сельскохозяйственного назначения, огородничества и садоводства;зоны рекреационного назначения и производственные зоны;зоны энергетики, транспорта, связи;зоны обеспечения космической деятельности, обороны, безо­пасности и правопорядка;зоны коммунально-инженерной инфраструктуры;зоны специального назначения;зоны запаса.