Доходные дома: достоинства и риски

Уже в весеннюю сессию депутаты Государственной Думы могут в приоритетном порядке рассмотреть документ о развитии доходных домов. Сейчас соответствующий депутатский законопроект находится на рассмотрении в Правительстве.

За последние 10–15 лет российский рынок жилой недвижимости переживал несколько этапов развития. Многие помнят, что в начале 2000-х возник строительный бум, основанный на низких ценах за квадратный метр жилья. Квартиры скупали не только граждане, но и крупные компании, в том числе банковские структуры, для вложения свободных денег в ликвидные активы.

Поскольку денег до кризиса 2008 года в стране было много, банки охотно раздавали кредиты гражданам на приобретение жилья, а люди их брали и тем самым давали возможность развиваться строительным компаниям. Тогда же на этот рынок пришли крупные государственные инвестиции, заработали федеральные и региональные гос­программы строительства жилья, но денег этих хватило ровно до кризиса.

В последнее время из-за высоких процентов по ипотечным кредитам и цен на жильё строительный рынок стал терять прежние темпы роста. Поддержать его сможет строительство доходных домов, и в ближайшие годы они станут новой масштабной инвестиционной идеей.

Для многих граждан жилищный вопрос является самой серьёзной проблемой. По оценкам экспертов, около 75 процентов россиян не могут приобрести новую квартиру. В обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, и поэтому предполагается, что многие из них станут арендаторами квартир в доходных домах. Считается, что существующие зарплаты в экономически развитых регионах позволяют это сделать. В зависимости от региона стоимость найма с учётом всех коммунальных платежей может составить от 8 до 15 тысяч рублей в месяц.

В строительстве доходных домов заинтересованы не только граждане, но и крупные компании. Они привлекают сотрудников для работы на своих предприятиях в различных регионах страны и готовы вкладывать в строительство домов для сдачи квартир в аренду на длительный срок. Но для этого нужны серьёзные изменения в законодательстве.

По словам председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, понятие некоммерческого найма жилья в правовом плане пока не определено, а принятие специального законопроекта позволит сделать первый шаг в формировании рынка арендного жилья для граждан со средним уровнем доходов. Для развития доходных домов планируется создавать условия для использования длинных денег, вводить налоговые льготы инвесторам, предоставлять земельные участки застройщикам, а может быть, и выдавать субсидии для некоторых категорий потенциальных квартиросъёмщиков.

Строительство доходных домов предполагается за счёт нескольких источников финансирования. Основными инвесторами станут крупные банки и государственные агентства, занимающиеся решением жилищных проблем и расселением граждан из аварийного жилья. В процессе этой работы будут создаваться паевые инвестиционные фонды, в которые планируется привлекать средства граждан. Для них это может стать куда более интересным вложением денег, чем инвестиции свободных средств в долевое строительство на «этапе котлована», поскольку проблема обманутых дольщиков до сих пор остаётся актуальной. Чтобы успешно завершить проект и не потерять деньги, компании будут вынуждены контролировать работы на всех этапах строительства. По оценкам экспертов, в ближайшие несколько лет в доходные дома будет вложено несколько сотен миллиардов рублей.

Очевидно, что новая система позволит решить жилищные проблемы многих семей, но есть опасность, что после запуска этого проекта на рынке вырастут цены на готовые квартиры. Крупные инвесторы, заинтересованные в быстрой окупаемости вложенных средств, могут вступить в сговор с ключевыми участниками рынка недвижимости, и новые квартиры за «живые деньги» станут для граждан ещё более недоступными. Зато увеличится спрос на квартиры в доходных домах, и чтобы этого не произошло, государство должно предусмотреть возможные варианты развития событий.