Высотное вредительство

Застройщикам запретят произвольно повышать этажность зданий

Проект, предложенный депутатами Законодательного собрания Санкт-Петербурга и уже одобренный Государственной Думой в первом чтении, поможет городам сохранить свой исторический облик.

Стеклянный монстр

От Трубной площади, расположенной на пересечении Цветного и Рождественского бульваров, вверх вьётся паутина живописных московских улочек. По периметру площади — Богородице-Рождественский монастырь, купеческие и доходные дома позапрошлого века. А над ними возвышается гигантских размеров стеклянный многофункциональный офисный центр. Он, словно монстр, нависает над сентиментальной исторической застройкой.

«Эта махина задавила и монастырь, и окружающие здания, фактически уничтожила исторический ансамбль», — сокрушается Константин Михайлов, координатор общественного движения «Архнадзор», член комиссии по градостроительной деятельности в охранных зонах при правительстве Москвы.

Общая площадь офиса 112 тысяч квадратных метров; тут разместились: подземный паркинг почти на 600 машин, рестораны, кафе, залы для конференций и даже квартиры с панорамным остеклением. Всё это, по словам застройщика, должно было «украсить этот старинный уголок Москвы». Промосайт компании рапортует о высоких наградах, которые получил проект два года назад, и предлагает купить пентхаус с видом на монастырские купола.

Замечательные пределы

«Ограничение высотности — это защита архитектурного ансамбля города и отдельных его районов, в особенности имеющих историческую и культурную значимость. Регламенты, ограничивающие высотность, существуют даже в Нью-Йорке с его небоскрёбами», — объясняет Дмитрий Савкин, заместитель декана Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ. По его словам, высотная застройка трансформирует психологию человека, поэтому даже для спальных районов во многих странах разрабатываются подобные ограничения.

«Высотные дома меняют психологическое ощущение личного пространства. Так, плотная многоэтажная застройка в центрах американских городов толкает жителей покупать большие комфортные автомобили, чтобы компенсировать недостаток личного пространства», — считает эксперт.

Сегодня решением московских властей строительство высотных зданий в центре запрещено. Предельные параметры строительства устанавливаются с учетом функцио­нальной нагрузки района, его местоположения и композиционно-масштабных характеристик существующей застройки. Но главное правило при составлении регламента — высотки не должны заслонять памятники архитектуры и искажать историческую панораму города.

Dura Lex

Но если в столице действуют такие строгие регламенты, откуда берутся бетонные гиганты в центре? Дело в том, что в действующем Градостроительном кодексе есть лазейка, которая позволяет застройщику произвольно повышать этажность зданий, особенно в центре, где и земля, и квадратные метры готовой жилой площади стоят очень дорого.

Так, кодекс разрешает увеличивать высотность здания, если конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка, на котором оно будет построено, не позволяют построить здание меньшей высоты.

Депутаты утверждают, что участки, неблагоприятные для строительства зданий меньшей высоты, но при этом удобные для строительства зданий высоты большей, не могут сосуществовать в природе. Впрочем, «иными характеристиками» могут стать не только тип грунта или особенности ландшафта, но и «инвестиционная привлекательность» проекта.

«Городские власти принимают решение в интересах инвестора, не заботясь ни об историческом облике города, ни о людях, которые ходят по улицам», — считает Константин Михайлов. И приводит свежий пример: жилой комплекс на месте Донских бань близ знаменитого Донского монастыря на Шаболовке. Письмо мэру против строительства этого жилого комплекса в своё время подписали член президиума Совета по культурному наследию Андрей Баталов, директор Центрального дома художника Василий Бычков, председатель Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Галина Маланичева, но высотки, хоть и понизив с 75 до 70 метров (при разрешённых 45), всё равно начали строить.

С высоты птичьего полёта

Депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга, внесшие в Государственную Думу проект, ограничивающий предельные отклонения высот от установленных регламентом, подчеркивают, что сегодня, если застройщику удалось обосновать превышение максимальных габаритов здания, то конкретный размер такого отклонения зависит только от аппетитов компании, реализующей проект. Так, печально известный офисный небоскрёб «Охта центр» должен был превысить высотный регламент на 320 метров — поч­ти в семь раз! — и грозил навсегда исказить исторический облик Северной столицы.

Депутаты предлагают ограничить отклонения десятью процентами от нормы, разрешённой действующими регламентами. В первом чтении их законопроект уже был одобрен российским парламентом практически единогласно.

Страдают не только столицы

«Превышение разрешённой этажности — следствие попыток девелоперов увеличить прибыль. Но сходные процессы происходят не только в нашей стране: в особенности это касается рынков недвижимости небольших европейских государств, которые ранее причислялись к категории восточноевропейских, — рассказывает Дмитрий Савкин. — Городские власти пытаются соблюсти баланс экономической выгоды, получаемой от наличия высокоэтажного здания, и того урона, который историческая среда может получить от подобного решения».

Иногда этот баланс удаётся найти, как в случае с отелем Viru в Таллине, который достаточно гармонично вписался в историческую застройку города. Иногда найти баланс оказывается невозможно, как в случае с «Охта центром». Примерно от тех же проблем страдают и другие российские города-миллионники: например, Новосибирск, где ряду компаний прокуратурой были предъявлены требования уменьшить высоту своих объектов, но уже не потому, что они не вписывались в историческую среду, а потому, что новостройки угрожали безопасности полёта воздушных судов.

Дмитрий Ребров

мнения

Людмила Бокова

член Комитета Совета Федерации по науке, образованию, культуре и информационной политике:

- Статья 44 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый гражданин обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия. Для органов и государственной, и местной власти охрана культурного наследия должна быть ориентиром, а законы, принимаемые парламентом, обязаны способствовать реализации указанной конституционной нормы. 

Для городов, чей архитектурный облик складывался уже в советское время, в любом случае, принимая решения, необходимо обращать внимание на мнение населения. У каждого города есть своя атмосфера, а новые здания должны вписываться в архитектурный комплекс. Иначе получится безвкусица. Все проекты стоит оценивать не только с точки зрения экономической рентабельности, но и с точки зрения культурной составляющей. В таких консультациях должны участвовать представители экспертного сообщества: реставраторы и искусствоведы.

Сергей Петров

заместитель председателя Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, член Совета национального объединения строителей:

- Если говорить про маленькие города, то принятый в первом чтении закон может сыграть с ними дурную шутку. Для них ограничение высотности означает потерю потенциальных инвесторов, которые в таких регионах уже сегодня работают с минимальной прибылью. Инженерные расходы, строительство коммуникаций, инфраструктуры стоят очень дорого, а понижая этажность, мы не даём строителю заработать даже тот минимум, на который он в провинции при невысоких ценах на один квадратный метр сегодня ещё может рассчитывать.

Создавать препоны для инвесторов, работающих в малых городах, которые и так находятся в депрессии, — большая ошибка. Федеральный закон — это универсальная норма, действие которой не ограничивается мегаполисами, и тут нужно быть очень осторожными, значительное число строительных компаний, работающих в регионах, недовольны этим законопроектом.

 

факты

Башня «Федерация» в составе комплекса «Москва-Сити» должна была стать самым высоким зданием Москвы, а её высота составить 509 метров (со шпилем), однако строительство было заморожено из-за нехватки денег у застройщиков.

Главное здание МГУ было самой большой из семи сталинских высоток в Москве. Её высота равняется 240 метрам вместе со шпилем.

Второй по количеству высотных зданий город в России после Москвы — это Екатеринбург, третье место занимает подмосковный Красногорск.

Более десяти тысяч подписей было собрано в Петербурге против строительства небоскрёба на Охте, который должен был появиться на противоположном берегу Невы, в 870 метрах от Смольного собора. В результате строительство почти 400-метрового офисного центра было остановлено.

Небоскрёбный Манхэттен одноэтажной Америки

Если спросить случайных людей, что ассоциируется у них со словом «небоскрёб», большинство, не задумываясь, ответит: «Нью-Йорк, Америка» — вне зависимости от того, бывали они там или нет. Между тем Америка как минимум на две трети одноэтажная. Описанная ещё Ильфом и Петровым, она с тех пор принципиально не изменилась. Кстати, Нью-Йорк тоже сплошь небоскрёбами не застроен. Небоскрёбный там Манхэттен, да и то не весь.

И тем не менее уже в конце XIX века ограниченное пространство и дороговизна земли на острове Манхэттен подвели девелоперов к решению строить всё более высокие здания. Хотя далеко не все знают, что первый небоскрёб появился всё-таки в Чикаго, а не в Нью-Йорке. Более того, в первой половине семидесятых чикагское здание Sears Tower стало самым высоким в мире, оставаясь таковым до самого конца ХХ века, когда пальма первенства переместилась в Юго-Восточную Азию.

Однако в Нью-Йорке небоскрёбов всё-таки больше, чем в любом другом городе мира. Там они не могут испортить историческую застройку. Многие из них по американским меркам сами уже стали памятниками. Наиболее известные высотки, как бы это ни показалось странным, были построены в конце двадцатых — начале тридцатых годов прошлого века, то есть во времена Великой депрессии. Это ли не пример того, как продуктивно можно использовать кризисное время?

Ограничивать высоту домов на Манхэттене поздно. Прекрасный и совсем не маленький собор Святого Патрика давно зажат нависающими над ним небоскрёбами и выглядит декоративной игрушкой. Утешает одно: многие высотки постройки первой половины ХХ века — это не стеклянные параллелепипеды, а вполне достойные с архитектурной точки зрения здания.

Есть у нью-йоркских небоскрёбов и ещё одна полезная функция, кроме экономии места и денег. В улицах-щелях, образованных высоченными зданиями, ветер дует, как в аэродинамической трубе. Без небоскрёбов при безумном количестве машин в центре города людям нечем было бы дышать. А так ничего. На верхних этажах — и совсем здорово. Хотя жить там психологически неуютно.

Наконец, Нью-Йорк уже самой природой создан для строительства высотных зданий. Скальный грунт Манхэттена предельно упрощает сооружение прочных фундаментов. Это вам не Москва.

А вот в Вашингтоне, который строился по единому плану как имперская столица, небоскрёбов нет. Там запрещено строить здания выше Капитолия, где заседают законодатели. И правило неукоснительно соблюдается. Законы рынка в самой рыночной стране мира в данном случае ничего не диктуют. Диктует власть. И всё.

Не должно быть и нет небоскрёбов в историческом центре Парижа. Более того, их оттуда не видно. Разве что с Эйфелевой башни. Единственный небоскрёб в черте города — это знаменитая башня «Монпарнас» высотой 210 метров, под которой находится одноимённый вокзал. Когда в 1972 году это здание было построено, стала очевидной его губительная роль в панораме города. По этому поводу вышло постановление правительства, запрещающее строить в городской черте что-либо подобное, хотя вид на Париж с башни «Монпарнас» и замечательный. Остаётся только порадоваться за французов. Они в отличие от нас хотя бы на собственных ошибках способны учиться.

Юрий Субботин

высотки, которые вызвали споры

«Легенда Цветного» в Москве

Строительство этого многофункционального комплекса (в его состав входят и жилые апартаменты, и бизнес-центр) исказило исторический облик Трубной площади и прилегающих улиц Москвы. Панорамные виды на старый город, открывающиеся из стеклянных пентхаусов этого дома, стали главным козырем его рекламной кампании. Стоимость четырёхкомнатной квартиры тут колеблется от трёх до четырёх миллионов долларов. По словам защитников архитектуры, застройщик, гордящийся «уникальностью расположения здания» в «неповторимом уголке старой Москвы», превысив высотность, разрушил ансамбль, визуально уничтожив исторический рельеф Цветного и Рождественского бульваров, на пересечении которых он расположен. 

 

Небоскрёб «Высоцкий» в Екатеринбурге

Высота этого 54-этажного здания, входящего в состав офисного комплекса «Антей», расположенного в самом центре Екатеринбурга, равняется почти 200 метрам. По мнению многих историков, небоскрёб в значительной степени исказил исторический облик города и дисгармонирует с малоэтажной застройкой центра, характерной для провинциальных русских городов XIX века. Во время строительства «Высоцкого» были разрушены некоторые архитектурные памятники. В непосредственной близости к комплексу «Антей» расположены и другие екатеринбургские высотки, сопоставимые по размерам с «Высоцким», кроме того, в рамках строительства екатеринбургского «Сити» в городе совсем скоро возникнет ещё один 52-этажный небоскрёб — башня «Исеть», — который будет также расположен в центре.

«Грозный-Сити»

«Грозный-Сити» — комплекс высотных зданий, расположенный в центре чеченской столицы, на берегу реки Сунжа. Он включает в себя наряду с другими офисными постройками и 40-этажную башню «Феникс». 145-метровый небоскрёб до недавнего времени был третьим в России по высоте из расположенных за пределами столицы. Строительство в дотационной бедной республике столь дорогостоящего комплекса вызвало возмущение во многих центральных СМИ. Недостаток информации относительно финансирования проекта обернулся знаменитым афоризмом главы республики, который уверил журналистов, что деньги на строительство ему «дал Аллах». 3 апреля 2013 года в самой высокой башне комплекса вспыхнул пожар.