Дольщикам откроют счёт

С первого января 2017 года вступают в силу поправки в 214-й федеральный закон, известный как закон о дольщиках. Теперь все средства дольщиков будут поступать на спецсчёт в банке, который и будет контролировать, как и на какие цели их расходует девелопер. Так называемые эскроу-счета давно практикуют во всём мире. Они позволяют лучше контролировать застройщика. Однако с внедрением такой практики в России есть проблемы. О них сегодня в полный голос говорят строители.

Все в банк

 Проблема дольщиков имеет давнюю и порой драматичную историю. Рекордным по количеству обманутых дольщиков стал 2012 год. Тогда их количество достигло 95 тысяч человек. Стало ясно, что необходимы изменения в законодательство. В частности, в закон о долевом строительстве, который был принят в 2004 году. Этот документ предъявляет к застройщикам довольно жёсткие требования, однако именно это и сыграло с ним злую шутку. Ушлые девелоперы научились его обходить. Причём происходило это не без участия самих дольщиков. Весь вопрос в том, какой договор заключала компания-застройщик с будущими собственниками жилья.

Например, в 2008 году Аналитический центр «Русипотека» свидетельствовал, что по договору долевого строительства продаётся лишь 10% квартир, а остальные — по договорам, где дольщик назывался соинвестором. В последнем случае никто не гарантировал дольщику защиту. Инвестиции ведь штука рисковая! Статистика немедленно отреагировала на создавшуюся ситуацию. Только за 2015 год количество пострадавших дольщиков выросло на 19 процентов.

Репрессивные меры по отношению к нечистым на руку застройщикам воспоследовали. В конце апреля на подпись к президенту поступили поправки в УК, предусматривающие уголовную ответственность за мошенничество в деле долевого строительства. Теперь если застройщик привлекал средства граждан без договора долевого строительства или по иным договорам, ему грозил срок до пяти лет. Впрочем, уже тогда многие эксперты отнеслись к подобным мерам скептически. Невозможно регулировать рынок долевого строительства путём одних репрессивных мер, считают они.

Иными словами, для застройщика на этом рынке нужен не только кнут, но и пряник. Поэтому гораздо большего эффекта, по мнению экспертов, следует ожидать от другого документа, также направленного на регулирование долевого строительства. Это поправки в 214-й закон, которые предполагают ряд новых мер по наведению порядка на рынке долевого строительства (создание единого реестра застройщиков, введение требований к уставному капиталу застройщика, а также использование специальных банковских счетов, на которых будут аккумулироваться средства граждан) Депонирование средств на спецсчёте означает дополнительную защиту граждан.

Теперь застройщику будет труднее использовать их по своему усмотрению, например на строительство других объектов, говорит глава Комитета Госдумы по экономической политике Анатолий Аксаков. В свою очередь, застройщик получает гарантированного покупателя. «Однако сами средства, которыми он располагает, становятся «дороже». В первую очередь за счёт обязательных взносов в Фонд долевого страхования. Создать такой фонд распорядился президент на этой неделе», — рассказывает Аксаков. По его прогнозам, введение этих мер позволит оживить рынок ипотеки, который сейчас стагнирует.

О перспективах без оптимизма

Однако девелоперы подобный оптимизм не разделяют. «Чтобы открывать эскроу-счета компании, застройщику нужно получить разрешение на строительство. Но практика показывает, что уже до получения разрешения на строительство застройщик тратит 20 процентов всех затрат (на оформление землеотвода, проекта коммуникаций и так далее)», — рассказал один из руководителей строительной компании.

Сегодня закон не запрещает застройщику привлекать средства граждан на этапе оформления разрешения на строительство. После вступления в силу поправок такой возможности не будет. Откуда брать средства на подготовительный этап стройки? По мнению экспертов, закон необходимо дополнить механизмом кредитования самого застройщика на льготных условиях.

В Минстрое предлагают решить проблему введением так называемого проектного финансирования. То есть когда застройщик получает кредиты в банке под небольшой процент под конкретный проект. Как будет работать закон в нынешнем виде и не станет ли это поводом к сворачиванию рынка ипотеки, покажет дальнейшее развитие событий.