Кризис метра. Что происходит на рынке недвижимости

Как изменится рынок жилья в ближайшей перспективе? Чего ждать — подорожания или, наоборот, удешевления квадратного метра? Об этом шла речь в пресс-центре «Парламентской газеты» на «круглом столе» «Покупать ли жильё в кризис? Ситуация на рынке недвижимости».

Тренд позитивный, но покупатель неактивный

Под разговоры о кризисе, который уже привёл к стагнации в ряде отраслей экономики, в строительном секторе показатели ввода квадратных метров жилья продолжают расти. Так, в Москве и области в 2014-м введено жилья на 22 процента больше, чем за предшествующий год. Всего же в стране в прошлом году построен 81 миллион квадратных метров жилья. И этот результат превосходит рекорды советских лет.

«Рынок недвижимости на сегодняшний день активен. Декабрь стал настоящим пиком: люди покупали всё, что видели, сбрасывали деньги. Не остановилась активность и сегодня, сделки продолжают проходить», — констатирует начальник отдела продаж одного из агентств недвижимости Ирина Хлебасова. На фоне кризиса строители, в общем, демонстрируют успехи. Однако, считают эксперты, успех может легко обернуться проседанием рынка уже в конце этого года. Построенное просто некому будет покупать. Доходы населения сегодня сокращаются, и если к этому добавить введённые банками фактически запретительные ставки по ипотеке, то покупательная активность через несколько месяцев попросту замёрзнет.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева считает, что своевременно начата работа по спасению ипотеки. Это основной инструмент, который все эти годы тащил за собой строительство (на его долю приходится до 70 процентов всех сделок с недвижимостью). «Принято решение, что ЦБ будет напрямую компенсировать банкам разницу по ставке ипотеки, чтобы для конечного заёмщика она стоила не больше 13 процентов», — рассказала Елена Николаева.

Важным фактором поддержки рынка является и программа «Жильё для российской семьи». Цена квадратного метра, возводимого в её рамках, будет составлять примерно 35 тысяч рублей. Для того чтобы не обанкротиться, девелоперам придётся искать новые решения. Например, переходить на новые технологии, делать оптовые закупки импортных стройматериалов, подорожание которых, по мнению Елены Николаевой, добавит к цене квадратного метра до 20 процентов стоимости.

Строить дешевле

Применение новых технологий и переход на отечественные стройматериалы, себестоимость квадратного метра, конечно, снизят, но не более чем на 10 процентов, считает эксперт Агентства стратегических инициатив Дмитрий Волков. Но есть и другие резервы. Он приводит такие цифры: «Сегодня себестоимость жилой недвижимости колеблется от 20 до 50 тысяч рублей за метр. Продажная же цена лежит в диапазоне от 30 до 300 тысяч рублей. По его мнению, себестоимость увеличивается из-за административной ренты и её откровенно коррупционной составляющей. То есть деньги уходят в карман чиновникам, воздвигающим административные барьеры.

Что и где покупать

Практически повсеместно будет дешеветь вторичный рынок жилья. Особенно это касается предложений, которые и раньше зависали на рынке из-за неликвидности. Сейчас цена на такие объекты может упасть наполовину.

А вот снижения цен на новые объекты в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Ростов, Сочи, ожидать не стоит. «Строительству нужны длинные деньги. И если застройщик сегодня снизил цену, то на что он будет строить завтра в условиях предполагаемого падающего рынка», — замечает Дмитрий Волков. Вместе с тем есть большая вероятность появления в ближайшее время на рынке компаний с демпинговыми предложениями. Относиться к ним следует с величайшей осторожностью. «Поступает очень много обращений людей, когда строительство жилья происходит не в соответствии с регламентами, на сельхозземле, которую потом нельзя перевести под жилую застройку, и таким образом люди, которые уже вложили деньги, и вроде уже и дом стоит, оказываются заложниками ситуации», — рассказала директор Департамента жилищной политики Минстроя Гаянэ Кизарьянц.

Куда пойдут цены на недвижимость

вице-президент Российской гильдии риэлторов:

- К концу года следует ожидать небольшое сползание рынка — на 3-5 процентов в рублях. Таким образом, ближайший год должен быть спокойным, а вот изменений на рынке следует ожидать в 2016-2017 годах.

Ирина Хлебасова

начальник отдела продаж:

- Пока не вижу серьёзных причин снижения рынка, потому что продолжается активность людей, которым необходимо решить свои вопросы. Есть у людей и деньги, и желание жить хорошо. Значит, несмотря на кризис, будем двигаться вперёд.

Елена Николаева

депутат Госдумы:

- В ближайшем квартале будет дефицит на дешёвое жильё в сегменте малоэтажного строительства. Оно оказалось полностью раскупленным во время декабрьского ажиотажа, но оно появится, скорее всего, во втором, третьем кварталах этого года.

Дмитрий Волков

эксперт Агентства стратегических инициатив:

- Есть несколько регионов, где ситуация отлична от московской. Эти регионы совершенно «недокуплены». Цены там пока не повысились. Например, в Калининграде строят максимум жилья в расчёте на человека.

Гаянэ Кизарьянц

руководитель Департамента жилищной политики Минстроя России:

- Пока мы не ощущаем снижения цены метра. Может быть, в отдельных регионах, где рынок перегрет, будет снижение, но это станет понятнее к концу года. Год 2016-й будет, конечно, тяжелее.